دعوی تخلیه به لحاظ انتقال به غیر

آموخته ها و اندوخته های یک وکیل
دعوی تخلیه به لحاظ انتقال به غیر در اجرای قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 56 و زیان خواهی انتقال گیرنده
(آموزه ای که به بار ننشست)
علی صابری


با سپاس از حسین مشایخی همکارم در این پرونده و نیز محمد صابری ، مصطفی کاظمی و آرش صادقیان که نظر خویش را با من در میان گذاشتند و پیشکش به دوستم دکتر کامران آقایی .
1-    افزون بر نقش و کار وکالتی، آشنایی ام با پرونده کاملاً شخصی است . علیرضا آزادی مستأجر دوم یا انتقال گیرنده حق کسب و پیشه، آرایشگر است (درباره مردان بهتر است از پیرایش بجای آرایش سخن بگوییم)  و سالهاست از دوره جوانی بدین سو قیچی بر موهایم می نهد. همچنان البته در مغازه ای دیگر دست بکار است . بنابراین از هنگام خرید یا انتقال گرفتن سرقفلی و حق کسب و پیشه در جریان موضوع بودم .
2-    نخست راهنمایی اش کردم تا بطرفیت مستأجر نخست دعوی تعهد به فعل ثالث را طرح کند که به جایی نرسید . مستأجراول در قرارداد متعهد شده بود رضایت مؤجر و مالک را بگیرد. اگر تعهد را درست و قانونی بدانیم وارد مفهوم تعهد به فعل ثالث می شویم که البته کمتر در نظر و عمل مورد بحث قرار گرفته است. از همین رو راه گشاده می شود تا زیان ناشی از عدم اجرای تعهد را نیز درخور درخواست بدانیم. که چنین کردیم و دادگاههای نخستین و استان با ورود در امور موضوعی و رفتن به بیراهه خود را از بحث نفیاً و اثباتاً کنار کشیدند و این آموزه چکش جدی نخورد .
3-    درباره رضایت مالک یا مؤجر نیز بگوییم بحث نظری چندانی نشده است جز مقاله ی دانشمندانه کامران آقایی که آن را پیوست این نوشته خواهید خواند. معلوم نیست این رضایت شرط صحت و نفوذ قرارداد است ، شرط لزوم عقد است یا جز اینهاست و چیزی است شبیه حق شفعه بدین معنا که قانونگذار مقرر کرده در صورت انتقال حق کسب و پیشه بدون رضایت مالک، او حق دارد با پرداخت نصف بهاء آن هم با تعیین کارشناس تخلیه را درخواست کند . به هرحال مفهوم جایگاه و اثر رضایت کمتر واکاوی شده . امید که این نوشته منشاء خیری باشد برای آغاز پژوهش.
4-    فرض کنیم حق کسب و پیشه به بهای ده میلیون تومان از مستأجر اول به مستأجر دوم منتقل شده، بدون رضایت مالک و او سپس تر درخواست تخلیه کرده و کارشناس  بهای نیمی از سرقفلی را پانزده میلیون تومان تائید کرده که متصرف یا مستأجر دوم مال را دریافت کرده و ملک تخلیه شده است . درست است که به ظاهر او پنج میلیون تومان بیش از مبلغ پرداختی دریافت کرده اما بواقع پانزده میلیون تومان یعنی نیم دیگر بهای کسب و پیشه را از دست داده است و این همانی بود که بابتش دعوی درخواست زیان را پیش نهادیم . پایه آموزه تعهد مستأجر اول ، اخذ رضایت که علم و جهل مستأجر دوم و نبود رضایت و لزوم گرفتن آن بی تأثیر است. مبنای زیان تخلف مستأجر نخست از تعهد خویش و نگرفتن رضایت یا به عبارتی تخلف در انجام تعهد به فعل ثالث که انجام آن یعنی کسب رضایت از طریق دادگاه ممکن نیست و راهی برای جبران زیان و تاوان مستأجر دوم باقی نمی ماند مگر دریافت نیمه از دست رفته حق کسب و پیشه که به دلیل تخلف مستأجر اول از اجرای تعهد یعنی گرفتن رضایت مالک وارد آمده است .آموزه دقیق است و انتظار می رفت رویه قضایی نفیاً یا اثباتاً وارد شده و اظهارنظر کنند که چنین نشد .
5-    در کتب ناظر به موضوع یعنی اجاره املاک تجاری مباحث نظری و عملی فراوانی یافت شده و می شود . لزوم اقامه دعوی علیه هر دو مستأجر و غیره . اما دعوی تعهد به فاعل ثالث با تاوان خواهی به شرح بندهای پیش را کمتر یافتیم. شاید این نوشته آغاز راه باشد .خودتان بخوانید و داوری کنید و نظر دهید .

 

دکتر علی صابری 663 بازدید 1396/03/02 0 نظر

دیدگاه کاربران

;





;

شبکه های اجتماعی

رفتن به بالا

لطفا کمی صبر کنید ...