اشتباه در جهت معامله

اشتباه در جهت معامله

دکتر عباس میرشکاری - وکیل دادگستری و عضو هیات علمی دانشگاه

مقدمه

ما، مردم، بیش‌وکم با دستگاه‌های اداری سروکار داشته‌ایم: به تجربه دیده‌ایم که وقتی به سراغ‌مان می‌آیند، جدا از آنکه در نمایندگان دستگاه اراده‌ای برای پاسخ‌گویی نیست، در خود نیز، کمتر مجال و توان پرسش و تردید می‌بینیم. برای همین است که آنچه بگویند را حمل بر صحت و راستی کرده و ترجیح می‌دهیم به گفته‌های‌شان اطمینان کنیم. این پذیرش اکراه‌آلود فرامین دولتی، آن زمان بیشتر می‌شود که دستگاه دولتی خود را دل‌گرم به قوانین ویژه بداند. برای نمونه، به موجب لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای طرح‌های عمرانی، عمومی و نظامی مصوب 1358 و قوانین دیگری از این جنس، دولت اختیار تملک و خریداری املاک شهروندان خویش را دارد بی‌آنکه نیازی به جلب رضایت و اراده آنان داشته باشد: اختیاری که ماهیت خریداری املاک واقع در طرح‌های عمرانی را بیشتر به یک ایقاع همانند می‌کند. در این مواقع، شهروندی که دولت برای تملک ملکش به او روی آورده، از پریشانی و اضطراب لبریز می‌شود، برای همین، تمام توان خویش را مصروف این می‌کند که در این نبرد نابرابر، در ازای آنچه از دست می‌دهد، چیزی معادل به دست بیاورد و دچار غبن نشود بی‌آنکه حتی لحظه‌ای در رعایت تمامی تشریفات قانونی و صحت ادعای دستگاه دولتی چون‌وچرا کند. پس از این و آن هنگام که این تعامل از سر اکراه انجام شد و آرامش تازه‌ای برقرار شد، تازه پرسش‌ها درباره چند و چون تملک و اختیار دستگاه دولتی آغاز می‌شود و شاید از پس این پرسش‌ها و تردیدها، تازه روشن شود که شرایط قانونی تملک رعایت نشده است. حال، جای این پرسش است که آیا می‌توان در اعتبار معامله‌ی روی داده تردید کرد؟ به این پرسش در نوشتار پیش‌رو پرداخته خواهد شد.
مبحث نخست- شرح رویدادهای پرونده

در دادخواست تنظیم شده به وسیله آقای م.پ. به طرفیت شهرداری منطقه 5 به خواسته «رسیدگی و صدور حکم مبنی بر ابطال سند قطعی غیرمنقول 5170 مورخ 22/5/79 تنظیمی دفتر اسناد رسمی شماره 508 حوزه ثبتی تهران، بدواً بطلان (اعلان بی‌اعتباری) توافقنامه عادی 34704/14/79 مورخ 4/5/79  تنظیمی فیمابین خواهان و خوانده و نتیجتاً اعاده مالکیت خواهان به میزان 1000 مترمربع سهم مشاع از قطعه 113 تفکیکی پلاک 729/124 بخش 11 تهران» چنین می‌خوانیم:

«1- به حکایت مفاد سند رسمی قطعی غیرمنقول شماره 92318 مورخ 12/2/79 تنظیمی توسط دفتر شماره 378 ثبتی تهران مالکیت خواهان بر تمامی یک‌هزار مترمربع سهم مشاع از ششدانگ یک قطعه زمین به مساحت 1300 مترمربع قطعه 113 تفکیکی پلاک 129 فرعی از 124 اصلی مفروز از پلاک 135 فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش 11 تهران به نشانی: تهران... محرز و مسلم است.

2- متعاقب مراجعه خواهان در سال 79 به شهرداری خوانده جهت اخذ پروانه ساختمانی، اداره طرح تفصیلی شهرداری منطقه 5 به موجب گزارش مورخ 16/11/78، (قبل از مالکیت خواهان) اعلام می‌نماید که پلاک موصوف به موجب بند 2 صورت‌جلسه شماره 229 کمیسیون ماده پنج کلاً در طرح فضای سبز و پارک عمومی قرار دارد.

3- به استناد گزارش موصوف، که عیناً در سطر سوم توافق‌نامه مبحوث‌عنه بدان تصریح شده، توافق‌نامه عادی شماره 34704/14/79  مورخ 4/5/79 فیمابین خواهان و خوانده تنظیم می‌گردد و به موجب آن، خوانده سهم خواهان از پلاک 729/124 را به منظور اجرای طرح فضای سبز خود در قبال ثمن معین خریداری می‌نماید.

4-    در اجرای توافق‌نامه موصوف، سند رسمی 1000 متر مربع مشاع از ملک فوق به موجب سند قطعی غیرمنقول شماره 5170 مورخ 22/5/79 دفتر 5208 تهران به نام خوانده منتقل می‌شود.

5- از آنجایی که پس از گذشت چندین سال از وقوع عقد، شهرداری خوانده هیچگاه اقدام به احداث پارک عمومی و اجرای طرح فضای سبز در پلاک مورد اشاره ننموده، خواهان در سال گذشته به شهرداری مراجعه و تقاضای بررسی می‌نماید.

6- شهرداری خوانده در اجابت خواسته مالک طی نامه شماره 57216/505 مورخ 28/6/91 از آقای مهندس ح.ق و همچنین اداره طرح تفصیلی خوانده با تقاضای دیگری از آقای مهندس ه.س به عنوان کارشناس صالح دادگستری و منتخب شهرداری تقاضای اظهارنظر می‌نماید تا با تهیه نقشه دقیق و جانمایی موقعیت ملک برروی نقشه 2000/1 و 500/1 در خصوص موضوع اظهارنظر نمایند.

7- در همین راستا، مدیرکل حقوقی شهرداری تهران نیز طی نامه شماره 48889/317 مورخ 21/4/91 از مدیر کل شهرسازی و طرح‌های شهری معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران کاربری ملک در سال وقوع عقد را استعلام می‌نماید.

8- با توجه به نظریه کارشناسان، محرز و کاشف به عمل آمد که در زمان وقوع توافق‌نامه (4/5/79) کاربری ملک آموزشی و قسمتی از ملک داخل حریم بزرگراه شهید باکری به موجب طرح اجرایی 306/9000 بوده و هیچ‌گاه فضای سبز نبوده است.

حالیه، با عنایت به اینکه توافق‌نامه عادی 34704/14/79 مورخ 4/5/79 تنظیمی فیمابین طرفین و متعاقباً انتقال رسمی سند به موجب سند قطعی 5170 مورخ 22/5/79 دفتر 508 تهران بر اساس گزارش اشتباه مورخ 16/11/78 اداره طرح تفصیلی (به تاریخی قبل از مالکیت اینجانب) تنظیم گردیده، بنابراین یقیناً تصدیق می‌فرمایند که قصد و رضا به عنوان اصلی‌ترین شرط از شرایط اساسی صحت معامله موضوع بند یک ماده 190 قانون مدنی مخدوش و رضای حاصله نیز در نتیجه اشتباه بوده و نتیجتاً توافق‌نامه عادی موصوف و انتقال سند به حکم مواد 190 و 199 و 200 قانون مدنی محکوم به بطلان است، چرا که هدف نهایی و غایی طرفین از تنظیم توافق‌نامه و انتقال سند، ادعای اشتباه شهرداری مبنی بر وقوع ملک در طرح فضای سبز به منظور اجرای پارک عمومی بوده و اگر این ادعای اشتباه نبوده، هرگز قصد و رضای طرفین بر تنظیم توافق‌نامه و انتقال سند به وجود نمی‌آمد و بنابراین محرز است که این قصد و رضا مبنی بر اشتباه بوده است.

با توجه به مطالب معروضه، رسیدگی و صدور حکم مبنی بر بدواً بطلان (اعلان بی‌اعتباری) توافق‌نامه عادی 34704/14/79 مورخ 4/5/79 و سپس ابطال سند قطعی 5170 مورخ 22/5/79 دفتر 508 تهران و نتیجتاً اعاده مالکیت خواهان بر 1000 مترمربع سهم مشاع از پلاک 729/124 بخش 11 تهران (قطعه 113 تفکیکی) مورد استدعاست».

شعبه 216 دادگاه عمومی (حقوقی) مجتمع قضایی شهید مفتح تهران در دادنامه شماره 9209972164100124 مندرج در کلاسه پرونده 9109982164100859 چنین حکم می‌دهد:

«در خصوص دعوی آقای م.پ. به طرفیت شهرداری منطقه 5 تهران به خواسته اعلان بی‌اعتباری و بطلان توافق‌نامه عادی 34704/14/79-4/5/79 تنظیمی فی‌مابین خواهان و خوانده و ابطال سند قطعی غیرمنقول به شماره 5170-22/5/79 تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره 508 تهران و در نتیجه اعاده مالکیت خواهان با احتساب کلیه خسارات قانونی وارده، بدین توضیح که 1000 سهم مشاع از 1300 سهم از قطعه 113 از پلاک 729/124 اصلی از بخش 11 تهران به نام خواهان بوده که با مراجعه به شهرداری جهت اخذ پروانه ساختمانی و اعلام شهرداری مبنی بر اینکه پلاک مذکور در طرح شهرداری می‌باشد، به موجب توافق‌نامه اعلامی و سند رسمی به نام شهرداری شده است و حال کاشف از آن به عمل آمده، محل مزبور در طرح نبوده است و شهرداری اشتباه نموده و با مراجعه به شهرداری جهت ابطال توافق‌نامه مذکور تا کنون نتیجه‌ای نگرفته لذا تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را دارد. دادگاه پس از استماع اظهارات خواهان و نمایندگان حقوقی خوانده دعوی، نظر به اینکه امکان تحقیق و بررسی اینکه ملک مزبور در طرح شهرداری واقع گردیده یا خیر، برای خواهان وجود داشته و اصل بر صحت انجام معاملات می‌باشد و انگیزه در صحت انجام معامله تاثیری ندارد و خواهان حتی بدون رعایت تشریفات قانونی مربوط به نحوه تملک و ارجاع امر به کارشناسی، با شهرداری توافق نموده و وجه آن را بیش از یک دهه قبل (سال 1379) دریافت نموده است لذا دادگاه دعوی خواهان را وارد تشخیص نداده و مستنداً به اصل به اصل صحت و لزوم و حاکمیت اراده و مواد 219 و 223 قانون مدنی حکم به بی‌حقی خواهان صادر و اعلام می‌دارد و رای صادره ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر استان می‌باشد».

پس از تجدیدنظرخواهی دادباخته،  شعبه 35 دادگاه تجدیدنظر استان تهران در دادنامه شماره 9209970223500725 مندرج در کلاسه پرونده 9109982164100859 چنین می‌نویسد:

«تجدیدنظرخواهی آقایان م.پ. با وکالت آقایان علی حاتمی و محمدعلی دمیرچلی به طرفیت شهرداری منطقه 5 تهران نسبت به دادنامه شماره 92..124-25/2/92 صادره از شعبه 216 دادگاه حقوقی تهران که به موجب آن حکم بر بی‌حقی وی به خواسته اعلان بی‌اعتباری و بطلان توافق‌نامه عادی مورخ 4/5/79 عادی به شماره 34704/14/79 صادر شده است، وارد و موجه نمی‌باشد؛ زیرا ملک متنازع‌فیه در ازای دریافت قیمت روز ملک در قالب اعطای تراکم و بدون تاثیر طرح به تجدیدنظرخوانده واگذار شده و ثمن آن در همان زمان پرداخت شده است و دفاعیات وکلای محترم تجدیدنظرخواه مبنی بر اینکه موکل علی‌رغم میل باطنی و بدون هیچ‌گونه رضایتی ملک خود را به شهرداری واگذار کرده است، متکی به دلایل حقوقی نمی‌باشد و دلیلی جهت اثبات آن ابراز نشده است، بنابراین، تقاضای مطروح انطباقی با جهات درخواست تجدیدنظر مقیده در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی نداشته و دادنامه یاد شده با توجه به محتویات پرونده و رعایت مقررات و اصول و قواعد و موازین قانونی صادر شده و در این مرحله از رسیدگی دلیل جدید که مستلزم نقض دادنامه مذکور باشد، اقامه نشده است و بر استدلال و استنباط دادگاه خدشه‌ای وارد نمی‌باشد، لذا با رد اعتراض، دادنامه تجدیدنظرخواسته را مطابق ماده 358 از قانون مرقوم عیناً تایید و استوار می‌نماید. این رای قطعی است».
مبحث دوم- تحلیل رویدادهای پرونده

مساله پرونده‌ای که شرح آن در مبحث پیشین گذشت، به طور ساده از این قرار است: شخصی که تصور می‌کند قرار است ملکش در طرح فضای سبز قرار گیرد، آن را به شهرداری می‌فروشد، پس از این، متوجه می‌شود که قرار نبوده در ملکش طرحِ تصور شده، اجرا شود. برای همین، اعلان بی‌اعتباری توافق با شهرداری و در نتیجه، بازگشت مالکیت به خویش را خواستار می‌شود. خواهان برای اثبات نادرستی معامله، به سراغ اشتباه می‌رود اما با پاسخ مثبت دادگاه نخستین و تجدیدنظر روبه‌رو نمی‌شود. به اشتباه در بند نخست این مبحث پرداخته خواهد شد اما به نظر می‌رسد موضوع از دو زاویه‌ی دیگر نیز قابل گفت‌وگو است: «تخلف از شرط تبانی»، و «عدم رعایت تشریفات تملک». این زوایا در بندهای بعدی بررسی خواهند شد اما پیش از آن، تردیدی که نگارنده با اشاره‌ای از آن می‌گذرد و داوری درباره‌ی آن را به خوانندگان وا می‌گذارد، این است که آیا می‌توان اقدامات شهرداری در ایجاد تصور نادرست برای مالک مبنی بر وجود طرح عمرانی را «تدلیس» شمرد؟
بند نخست- اشتباه

همان‌گونه که نوشته شد، خواهان برای رسیدن به نتیجه دلخواه، به سراغ «اشتباه» می‌رود، چنانکه در فراز پایانی دادخواست آمده است: «با عنایت به اینکه توافقنامه عادی 34704/14/79 مورخ 4/5/79 تنظیمی فیمابین طرفین و متعاقباً انتقال رسمی سند به موجب سند قطعی 5170 مورخ 22/5/79 دفتر 508 تهران بر اساس گزارش اشتباه مورخ 16/11/78 اداره طرح تفصیلی (به تاریخی قبل از مالکیت اینجانب) تنظیم گردیده، بنابراین یقیناً تصدیق می‌فرمایند که قصد و رضا به عنوان اصلی‌ترین شرط از شرایط اساسی صحت معامله موضوع بند یک ماده 190 قانون مدنی مخدوش و رضای حاصله نیز در نتیجه اشتباه بوده و نتیجتاً توافقنامه عادی موصوف و انتقال سند به حکم مواد 190 و 199 و 200 قانون مدنی محکوم به بطلان است، چرا که هدف نهایی و غایی طرفین از تنظیم توافق‌نامه و انتقال سند، ادعای اشتباه شهرداری مبنی بر وقوع ملک در طرح فضای سبز به منظور اجرای پارک عمومی بوده و اگر این ادعای اشتباه نبوده، هرگز قصد و رضای طرفین بر تنظیم توافق‌نامه و انتقال سند به وجود نمی‌آمد و بنابراین محرز است که این قصد و رضا مبنی بر اشتباه بوده است».

با این حال، حقیقت این است که در نظام حقوقی ما، دامنه‌ی تاثیر اشتباه به دو موضوع محدود شده است: موضوع و شخصیت طرف معامله.  (ماده 199 تا ماده 201 ق.م.)[1] این در حالی است که در موضوع پرونده پیش‌گفته در هیچ یک از این دو، اشتباهی رخ نداده است: یعنی نه در شخص طرف معامله تصور نابه‌جایی وجود داشته و نه در موضوع معامله. آنچه در آن اشتباه رخ داده، انگیزه شخص است: مالک تصور می‌کرده که ملکش در طرح واقع شده، برای همین، ملک خویش را به شهرداری می‌فروشد، چنانکه در فراز پایانی دادخواست نیز چنین آمده: «... هدف نهایی و غایی طرفین از تنظیم توافق‌نامه و انتقال سند، ادعای اشتباه شهرداری مبنی بر وقوع ملک در طرح فضای سبز به منظور اجرای پارک عمومی بوده...» اما این تصور اشتباه در هیچ یک از دو نوع از اشتباه‌ِ یاد شده نمی‌گنجد، به علاوه، اشتباه در انگیزه بر قصد و رضای شخص تاثیری نمی‌گذارد؛ چه مالک از قصد و رضای سالم و کافی برخوردار بوده است، یعنی نه اجباری در کار بوده و نه اکراهی. دادگاه نخستین نیز همین‌گونه می‌اندیشد، چنانکه به سراغ اشتباه در انگیزه می‌رود و با این استدلال که «انگیزه در صحت انجام معامله تاثیری ندارد...»، معامله را صحیح می‌داند.

با این حال، هنوز یک پرسش، وجدان آدمی را از قانع شدن باز می‌دارد: آیا اگر در درون مالک تصور وقوع ملک در طرح ایجاد نمی‌شد، باز هم قصد انجام معامله می‌کرد؟ پاسخ، منفی به نظر می‌رسد؛ حال با وجود تاثیری که چنین انگیزه‌ای در قصد شخص دارد، آیا باز هم می‌توان بی‌تاثیرش دانست؟ در این مسیر نباید نگران قانون مدنی بود؛ چه این قانون صراحتی در تحدید انگیزه به موضوع و شخص ندارد، بلکه به نظر می‌رسد با توجه به اطلاق ماده 199 این قانون، مواد 200 و 201 تنها به دو مصداق برجسته اشتباه اشاره کرده‌اند. با این تفسیر، هر جا که بتوان اشتباه را در قصد و رضای اشخاص موثر دانست، می‌باید در صحت قرارداد تردید کرد. در تایید این باور، می‌توان به ماده 765 ق.م. نیز استناد کرد، بر اساس این ماده، «صلح دعوی مبتنی بر معامله باطله باطل است ولی صلح دعوی ناشی از بطلان معامله صحیح است». به باور استاد‌مان، علت بطلان صلح دعوای مبتنی بر معامله باطله، اشتباه در جهت معامله است؛[2] چه اطراف معامله با این تصور که معامله‌شان صحیح است، راضی به انجام صلح شده‌اند، به بیان دیگر، انگیزه آنها از انجام صلح، وجود معامله‌ای بوده که از بطلانش بی‌خبر بوده‌اند، حال که خلاف این موضوع به اثبات رسیده، نمی‌توان همچنان صلح را معتبر دانست. حتی در فقه نیز، نمونه‌هایی از اشتباه در انگیزه دیده می‌شود.[3]

با این وجود، ادبیات حقوقی ما، به شدت بر این موضع پافشاری دارد که اشتباه در انگیزه را موثر در معامله نداند.[4] در توجیه این باور نیز گفته می‌شود که «انگیزه معامله یک امر خصوصی و وابسته به شخص است و اشتباه در آن نمی‌تواند در سرنوشت معامله که به مصالح شخص یا اشخاص دیگر نیز به عنوان طرف معامله مرتبط می‌شود، تاثیر کند».[5]

برای همین، شاید اصرار بی‌حساب بر تاثیر اشتباه در انگیزه، ناروا و با مقاومت رویه قضایی روبه‌رو شود. چنانکه در آرای دادرسان هر دو دادگاه تلاش شده تا از جنبه‌های گوناگون راه خواهان برای اثبات اشتباه و اثر آن بر توافق بسته شود. برای نمونه، در رای دادگاه نخستین آمده است: «نظر به اینکه امکان تحقیق و بررسی اینکه ملک مزبور در طرح شهرداری واقع گردیده یا خیر برای خواهان وجود داشته و اصل بر صحت انجام معاملات می‌باشد و انگیزه در صحت انجام معامله تاثیری ندارد و خواهان حتی بدون رعایت تشریفات قانونی مربوط به نحوه تملک و ارجاع امر به کارشناسی، با شهرداری توافق نموده و وجه آن را بیش از یک دهه قبل (سال 1379) دریافت نموده است لذا دادگاه دعوی خواهان را وارد تشخیص نداده و مستندا به اصل به اصل صحت و لزوم و حاکمیت اراده و مواد 219 و 223 قانون مدنی حکم به بی‌حقی خواهان...» دادگاه تجدیدنظر نیز تصور می‌کند تنها به صرف نفی ادله خواهان به وظیفه‌اش عمل کرده است، برای همین در دادنامه‌اش می‌نویسد: «ملک متنازع‌فیه در ازای دریافت قیمت روز ملک در قالب اعطای تراکم و بدون تاثیر طرح به تجدیدنظرخوانده واگذار شده و ثمن آن در همان زمان پرداخت شده است و دفاعیات وکلای محترم تجدیدنظرخواه مبنی بر اینکه موکل علی‌رغم میل باطنی و بدون هیچ‌گونه رضایتی ملک خود را به شهرداری واگذار کرده است، متکی به دلایل حقوقی نمی‌باشد و دلیلی جهت اثبات آن ابراز نشده است».
بند دوم- شرط تبانی

گفت‌وگوها و مذاکرات طرفین قرارداد دو گونه‌اند: گاه موضوع اصلی آنها چانه‌زنی و تلاش برای کاستن از تعهدات خویش یا افزودن به تعهدات طرف دیگر است، این دسته از مذاکرات، با توافق نهایی و امضای قرارداد ارزش و اعتبار خویش را از دست داده و دیگر قابل استناد نیستند اما دسته‌ای دیگر، آن اندازه اهمیت دارند که عقد بر پایه‌ی آنها منعقد می‌شود. با این حال، توجه به این نکته لازم است که این دسته از مذاکرات، گاه در خودِ قرارداد نوشته می‌شود. در این صورت، به آنها «شرط ضمن عقد» گفته می‌شود و البته تردیدی در اعتبار آنها نیست اما گاه در خودِ قرارداد نشانه‌ای از مذاکراتی که بر مبنای آن عقد واقع شده، دیده نمی‌شود، حال، جای این پرسش است که اعتبار این شروط چگونه است؟ برای نمونه، اگر در گفت‌وگوهای مقدماتی، برای آسان‌تر شدن محاسبات، بر این موضوع توافق شود که واحد تعیین اندازه ثمن، «تومان» است، اگر در متن قرارداد، تنها اعداد درج شوند بی‌آنکه سخنی از ریال یا تومان باشد، باید به خواست مشترک طرفین قرارداد احترام گذاشت و معیار را تومان در نظر گرفت. درباره‌ی اعتبار این شروط در فقه اختلاف‌نظر است با این حال، فارغ از بحث‌های فقهی، قانون مدنی ما اعتبار این شروط را پذیرفته است. چنانکه در ماده 1113 این قانون آمده است: «در عقد انقطاع زن حق نفقه ندارد مگر اینکه شرط شده یا آنکه عقد مبنی بر آن جاری شده باشد». بدین ترتیب، اعتبار شرط مندرج در قرارداد هم‌پایه با شرطی دانسته شده که عقد بر مبنای آن منعقد شده است، حتی در ماده 1128 ق.م. نیز، ضمانت‌اجرای تخلف از شرط تبانی همسان با شرطِ نوشته شده در قرارداد در نظر گرفته شده است. بر اساس این ماده، «هرگاه در یکی از طرفین صفت خاص شرط شده باشد و بعد از عقد معلوم شود که طرف مذکور فاقد وصف مقصود بوده برای طرف مقابل حق فسخ خواهد بود خواه وصف مذکور در عقد تصریح شده یا عقد متبانیاً بر آن واقع شده باشد ».

حال، آیا می‌توان گفت که اجرای طرح عمرانی در زمین خواهان از مصادیق شرط تبانی است؟ به بیان دیگر، آیا نمی‌توان گفت که مالک بر این مبنا که قرار است در ملکش طرح عمرانی اجرا شود، حاضر به توافق با خوانده برای فروش ملکش شده؟ مبنایی که نه تنها خوانده از آن مطلع بوده، بلکه خود سبب‌ساز آن بوده است. پس می‌توان با کم‌ترین تردید پذیرفت که عقد بر این پایه منعقد شده که قرار است خوانده در ملک خواهان طرح عمرانی اجرا کند. عقد بر این مبنا منعقد می‌شود و اگرچه درباره آن در قرارداد سخنی گفته نشده اما اعتبارش هم‌پایه شروط ضمن قرارداد است. با توجه به این تحلیل، عدم اجرای طرح عمرانی در ملک مورد بحث به منزله تخلف شهرداری از شرط تبانی بوده و می‌توان از ضمانت اجرای مذکور در ماده 1128 ق.م. استفاده کرد.
بند سوم- لزوم رعایت تشریفات قانونی تملک

به گمان نگارنده، تملک املاک شهروندان توسط دولت ایقاعی تشریفاتی است: ایقاع است؛ چه اگرچه قانون‌گذار ما بر آن نام خریداری نیز می‌گذارد، اما حتی در عنوان قانون نیز، واژه تملک (که از آن برتری اراده تملک‌کننده برداشت می‌شود) را پیش از واژه خریداری به کار می‌برد. به علاوه، برای تملک نیازی به جلب رضایت مالک نیست تا بدانجا که حتی اگر وی حاضر به توافق درباره ثمن و امضای سند انتقال مالکیت نشود نیز، بازهم انتقال مالکیت به دولت شدنی است.[6]

این اختیار ویژه و البته گسترده، خطرناک است: اینکه دولت آزاد باشد هرگاه بخواهد به سراغ املاک شهروندانش برود، دارایی‌شان را تملک کند و طرح‌های مقصود خویش را اجرا کند، حقوق مردم را به خطر خواهد انداخت. برای همین، باید دولت مکلف شود تا در راه  رسیدن به خواسته‌اش تشریفات ویژه‌ای را رعایت کند تا از رهگذر پاسداشت این تشریفات، نگرانی کمتری در حفظ حقوق مردم داشته باشیم. در نتیجه، عمل تملک را باید تشریفاتی دانست به این معنی که برای تحقق تملک دولت باید شرایطی که در لايحه قانوني نحوه خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت نوشته شده را رعایت کند. با توجه به این مبنا (حفظ حقوق شهروندان) و نظر به ماهیت درنظر گرفته شده برای تملک (ایقاع تشریفاتی) عدم رعایت تشریفاتِ پیش‌بینی شده، بی‌اعتباری خریداری و تملک املاک توسط دولت را در پی خواهد داشت.

با توجه به این سخن، یکی از تشریفات تملک توسط دولت، وجود طرح عمرانی است. چنانکه در ماده یک لایحه پیش‌گفته آمده است: «هرگاه براي اجراي برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي وزارتخانه‌ها... به اراضي، ابنيه، مستحدثات، تأسيسات و ساير حقوق مربوط به اراضي مذكور متعلق به اشخاص حقيقي يا حقوقي نياز داشته باشند و اعتبار آن قبلاً به وسيله دستگاه اجرائي يا از طرف سازمان برنامه و بودجه تأمين شده باشد دستگاه اجرائي مي‌تواند مورد نياز را مستقيماً يا به وسيله هر سازمان خاصي كه مقتضي بداند بر طبق مقررات مندرج در اين قانون خريداري و تملك نمايد». در ماده دو لایحه یاد شده نیز آمده است: «برنامه‌های مذکور در ماده یک شامل برنامه‌های است که اجرای به موقع آن برای امور عمومی و امنیتی ‌دستگاه اجرایی لازم و ضروری ‌باشد. ضرورت اجرای طرح باید به تأیید و تصویب بالاترین مقام اجرایی ‌دستگاه اجرایی برسد». بدین ترتیب، وجود طرح عمرانی یکی از شرایط تملک است، شرطی که در پرونده‌ای که شرح آن گذشت، وجود نداشت. برای همین، به گمان نگارنده، با توجه به نبود شرط یاد شده، می‌باید در اعتبار تملک تردید کرد. در این مسیر، می‌توان به تبصره يک ماده یک لايحه قانوني نحوه خريد و تملک اراضي و املاک براي اجرای برنامه‌هاي عمومي، عمراني و نظامي دولت (الحاقی به تاریخ 2/2/1388) استناد کرد. براساس این تبصره، «در مواردي که اسناد يا اقدامات دستگاه‌هاي اجرایي مبني بر مالکيت قانوني (اعم از اين که به اشخاص حقيقي و حقوقي واگذار شده يا نشده باشد) به موجب احکام لازم‌الاجرای قضایي ابطال گرديده يا مي‌گردد، دستگاه مربوطه موظف است، املاک ياد شده را به مالک آن مسترد نمايد لکن چنانچه در اثر ايجاد مستحدثات يا قرار گرفتن اراضي مذکور در طرح‌هاي مصوب، استرداد آن به تشخيص مرجع صادرکننده حکم متعذر باشد؛ دستگاه اجرائي ذي‌ربط مي‌تواند با تأمين اعتبار لازم نسبت به تملک اين قبيل املاک مطابق اين قانون اقدام نمايد. در صورتي که حکم دادگاه مبني بر خلع يد يا قلع‌وقمع صادر شده باشد، دادگاه مزبور با درخواست دستگاه اجرایي، دستور توقف اجراي حکم مزبور را صادر و دستگاه اجرایي ذي‌ربط موظف است ظرف مدت شش ماه از تاريخ صدور دستور موقت نسبت به پرداخت يا توديع قيمت روز املاک ياد شده اقدام نمايد».

نتیجه-

مالکی به این تصور که در ملکش قرار است طرح عمرانی ساخته شود، آن را به شهرداری می فروشد اما پس از مدتی که خبری از اجرای طرح عمرانی نمی‌شود، به چون‌وچرا می‌پردازد و در این مسیر، روشن می‌شود که تصور وجود طرح یاد شده از آغاز اشتباه بوده است. حال، آیا می‌توان فروش ملک به شهرداری را بی‌اعتبار دانست؟ وکلای خواهان به سراغ اشتباه در انگیزه می‌روند، خواسته‌ای که با توجه به ادبیات حقوقی، با پاسخ مثبت دادگاه روبه‌رو نمی‌شود. افزون بر این، به نظر می‌رسد بتوان از دو طریق دیگر نیز به خواسته یاد شده رسید: «تخلف از شرط تبانی» و «عدم رعایت تشریفات قانونی در تملک ملک».


[1] «مفاد مواد 200 و 201 ق.م. نیز اطلاق ماده 199 را از بین می برد، زیرا با اینکه قانون‌گذار در مقام بیان اثر اشتباه و چگونگی از بین رفتن نفوذ اراده است تنها از اشتباه در خود موضوع معامله و در شخص طرف سخن می‌گوید.»، دکتر ناصر کاتوزیان، قواعد عمومی قراردادها، ج.1، ص.423.

[2] دکتر ناصر کاتوزیان، حقوق مدنی، مشارکت‌ها-صلح، چاپ دوم، گنج دانش، تهران، 1368، ص.335

[3] در یک نمونه، بستانکار به خاطر اظهار تنگدستی بدهکار، بدهی را به مبلغ کمتر صلح می‏کند، بعد معلوم می‏شود تنگدست نبوده است، عقد باطل دانسته شده است: سید محمد کاظم طباطبایی، سوال و جواب ص.190، به نقل از: دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی، حقوق تعهدات ج.1، جنگل، 1363، ص.12.

[4] دکتر مهدی شهیدی، تشکیل قراردادها و تعهدات، ص.170؛ دکتر ناصر کاتوزیان، قواعد عمومی قراردادها، ج.1، ص.460.

[5] دکتر مهدی شهیدی، تشکیل قراردادها و تعهدات، ص.170.

[6] براساس ماده سه این لایحه، «بهاي عادله اراضي، ابنيه، مستحدثات، تأسيسات و ساير حقوق و خسارات وارده از طريق توافق بين دستگاه اجرائي و مالك يا مالكين و صاحبان حقوق تعيين مي‌گردد.» اما اگر امکان حصول توافق وجود نداشته باشد، به موجب ماده چهارم لایحه، بهاي عادله توسط هياتي مركب از سه نفر كارشناس رسمي دادگستري تعيين مي‌گردد. كارشناسان يك نفر از طرف دستگاه اجرائي، يك نفر از طرف مالك يا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفين و در صورت عدم توافق يا استنكاف به معرفي دادگاه صالحه محل وقوع ملك انتخاب مي‌شوند.

دکتر عباس میرشکاری 667 بازدید 1394/09/02 0 نظر

دیدگاه کاربران

;





;

شبکه های اجتماعی

رفتن به بالا

لطفا کمی صبر کنید ...