سرنوشت توافق با شهرداری(3)

 آموخته ها و اندوخته های یک وکیل 

سرنوشت توافق با شهرداری و انتقال ملک در اجرای طرح تملک در فرض بطلان طرح(3)

علی صابری 

با سپاس از دکتر محمدمهدی الشریف و پیشکش به خود او.

بجا و روا و پسندیده بود نخست دادنامه نخستین و نوشته تجدیدنظرخواهی را می آوردم سپس تر دادنامه دادگاه استان اصفهان را اما بیشتر به دلیل شوق به دست آمده از دریافت دادنامه از دست استادم دکتر الشریف و شاید کمی هم به دلیل اینکه می پنداشتم دادنامه نخستین  و نوشته اعتراض به این زودی به دستم نمی رسد و یا ممکن است اصلا نرسد ، این ترتیب را برهم زدم به هر حال محمدمهدی الشریف مانند همیشه پرلطف بود و کوشا و جدی . تسلطش به فقه بویژه در امور مدنی نمونه است. در دوره کارشناسی ارشد مبحثی فقهی را موضوع پایان نامه خود قرار داده،در دوره دکتری به فلسفه حقوق پرداخته .نمی دانم کتابش چاپ شده یا خیر اما می دانم زنده یاد کاتوزیان بارها پیگیر چاپ این اثر بودند که خودشان استاد راهنمایش بودند. به هرحال هنوز چشم به راهیم که دکتر حاتمی و دکتر دمیرچلی نوشته خویش را پیش نهند تا از آن نیز هوده برگیریم.

خواهان :آقای ح.ن با وکالت آقای محمدحسین نوری و آقای دکتر محمدمهدی الشریف

خوانده: شهرداری درچه

خواسته: اعتراض به اقدامات

رای دادگاه

در خصوص دعوی آقای ح.ن با وکالت آقایان 1- محمدحسین نوری 2- دکتر محمدمهدی الشریف و به طرفیت شهرداری درچه و بخواسته صدور حکم مبنی بر ابطال اقدامات خلاف قانون و شرع شهرداری درچه در جهت تملک غیرقانونی ملک موکل به شماره پلاک ثبتی 22/55 در درچه بخش 14 ثبت اصفهان که دیوان عالی کشور با استدلال اینکه خواسته خواهان در حقیقت ابطال معامله و ابطال سند رسمی انتقال پلاک بلحاظ ندلیس واغوا بوده صلاحیت محاکم عمومی را مورد تایید قرار داده و وکلای خواهان با تقویم هریک از خواسته ها به پنجاه و یک میلیون ریال همان خواسته را در دادگاه عمومی مورد تاکید قرار داده اند و وکلای خواهان در جلسه دادرسی مورخه 6/7/93 علت ابطال را اشتباه اراده موکل در علت عمده عقد و رضای حاصل از اشتباه ،بیان نموده اند که این ادعا جهت ابطال معامله اسناد رسمی آن مورد انکار خوانده قرار گرفته و این دادگاه نیز با توجه به اینکه منشا و تملک شهرداری درچه در پلاک ثبتی 22/52 وقوع عقد بیع یما بین خواهان و شهرداری با انعقاد توافق نامه مورخه 8/4/77 بوده و اینکه علت عمده عقد بیع حسب مواد 338 و 362 قانون مدنی تملیک عین به عوض معلوم بوده و نه اینکه در طرح و مسیر بودن مبیع در پرونده مطروحه علت عمده عقد بیع باشد که اشتباه در آن باعث ابطال معامله شود. و از طرفی در خصوص ادعای وکلای خواهان ها بر اینکه رضای موکل آنها حاصل از اشتباه بوده این ادعا نیز ناموجه و بلا دلیل است زیرا هرچند حسب ادعای خواهان علت وقوع بیع در مسیر طرح عمرانی بودن ملک متنازع فیه بوده و ادله آن نیز توافق نامه مورخه 8/4/77  بوده که در آن قید شده که پلاک واگذاری در مسیر طرح عمرانی بوده لیکن در حالی که رضا به بیع جهت اجرای طرح خاصی نبوده زیرا اگر جهت اجرای طرح خاص مدنظر بوده در توافق نامه مورخ 8/4/77 صریحاً مورد اشاره قرار می گرفت و لذا این امر برای خواهان مورد اهمیت نبوده زیرا که این مورد در توافق نامه دوسال قبل نیز به تاریخ 11/4/1375 نیز تصریح نشده و طرفین در این خصوص سکوت نموده و دلیل دیگر اینکه خودخواهان در لایحه تقدیمی به دیوان عدالت اداری در مورخه 20/1/1389 نیز انگیزه خود در واگذاری پلاک ثبتی پیش گفته را بدین دلیل که «بجای آنکه این باغ در جهت منافع خصوصی من بکارگرفته شود اینکه برای اجرای یک طرح عمرانی و در جهت تامین نیازهای مردمی و عمومی در اختیار شهرداری قرار گرفته و در اولویت قرار داشتن مصلحت عمومی بجای منافع خصوصی و فردی» بیان نموده وکیل ایشان نیز در لایحه شماره 393-22/2/89 نیز علت واگذاری و رضایت موکل به واگذاری را تحقق اهداف اعلام شده از طرف شهرداری و ایجاد امکانات رفاهی موثر در زندگی شهروندان بیان نموده که با واگذاری آن به شهرداری با توجه به وظیفه شهرداری در خدمت رسانی به شهروندان و اینکه ملک هنوز در مالکیت رسمی شهرداری بوده و در حال انتفاع از آن بوده محقق خواهد شد لذا اینکه تحقق عقد فقط منوط به اجرای طرحی باشد با دلایل فوق مخالف و از طرفی رعایت اصل صحت معاملات مندرج در ماده 223 قانون مدنی نیز صحت و سلامت معاملات را مورد تاکیدقرار داده و لذا با دلایل فوق و مستنداً به مواد پیش گفته و ماده 197 از قانون آئین دادرسی مدنی دعوی خواهان را وارد ندانسته حکم به رد دعوی خواهان صادر و اعلام می نماید. این رای حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان می باشد.

دادرس شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی خمینی شهر-قربانی
رياست محترم محاكم تجديدنظر استان اصفهان

بعد التحیه   احتراما در فرجه قانونی مراتب اعتراض خود به  دادنامه شماره 9309973633200678 مورخ 26/07/1393 كه توسط شعبه دوم دادگاه عمومي (حقوقي) دادگستری شهرستان خمینی شهر در پرونده كلاسه 930115 صادره گردیده را اعلام و از قضات معظم دادگاه تجدیدنظر استدعای بذل توجه و احقاق حقوق حقه موکل که به نحو حیرت آوری مورد تعدی  و در معرض تضییع قرار گرفته است را دارد.

الف – خلاصه ماجرا

در سال 1375 شهردار وقت شهرستان درچه،  موکل را  به دفتر خود دعوت و به ایشان اعلام می دارد که ملک ایشان در مسیر یکی از طرح های عمرانی شهرداری قرار گرفته است و از وی درخواست می کند که با شهرداری در واگذاری ملک توافق نماید. موکل که سابقه سالها قضاوت شرافتمندانه و صادقانه  در محاکم دادگستری و از جمله دیوانعالی کشور را در کارنامه داشته و به هیچ روی احتمال کذب و دروغگویی از سوی یک مسئول رسمی آن هم در خصوص امر خطیری همچون حق الناس را نمی داده، به این سخنان اعتماد نموده و با علم به اینکه با وجود طرح مصوب، گریزی از انتقال ملک نیست و عدم توافق نیز نمی تواند جلوی فرایند تملّک قهری از سوی دولت را بگیرد، به امضاء توافقنامه با ثمن بخس رضا می دهد. پس از مدتی و با تغییر مسئولین وقت شهرداری درچه، پیگیری این فرایند تقلب آمیز متوقف می شود و حتی مبلغ ناچیز مذکور در توافق نیز به موکل پرداخت نمی شود. با اعتراض و پیگیری موکل، متاسفانه مسئولین جدید نیز بجای جبران مافات و جلوگیری از این روند ناسالم، از این معامله پرسود وسوسه شده و موکل را به امضاء موافقت جدیدی وادار می نمایند( نامه مورخ 20/4/1377 شهرداری درچه خطاب به مدیر کل فنی استانداری اصفهان که مربوط به دو سال بعد از توافق اولیه است و در آن تصریح گردیده «به نظر این شهرداری {قیمت مذکور در توافقنامه} از قیمت واقعی زمین به مراتب کمتر است» در پرونده مضبوط است).

    به هر روی پس از گذشت سالها  و البته عدم پرداخت حتی مبلغ اندک مورد توافق، موکل با کمال شگفتی متوجه می گردد که باغِ آباد وی که به بهانه وقوعِ در طرح از چنگ وی درآمده، به حال خود رها گردیده و هیچ اقدامی در آن صورت نگرفته است. با پیگیری موکل، بر وی مکشوف می شود که اساسا طرحی درکار نبوده و تمام این تمهیدات، جز نیرنگی برای فریب ایشان و گرفتن ملک مشروع وی با سوء استفاده از نجابت و حسن ظن ایشان به مسئولین مربوطه نبوده است. اکنون موکل که در ایام کهولت و پیری و طبعاً مضیقه مالی بسر می برد درپی دادخواهی و رفع ظلم از خود برآمده و بحق از محکمه عدالت و همقطاران قضایی خود انتظار دارد غبار از چهره عدالت شسته و حق را از محاق بدرآورده و اجازه ندهند جور آشکار و ظلم مسلّمی که از شدت وضوح و آشکاری هر وجدان ساده و سالمی بر ناروایی آن صحه می گذارد، با ابهام افکنی و زیاده گویی مدعیان، چهره حق بجانب گرفته و از محکمه عدالت، صورت مشروعیت بخود گیرد.

ب- اشکالات وارد بر رأی صادره

هر چند نادرستی عمل شهرداری، آنچنان واضح است که تصور آن موجب تصدیق به بطلان آن است و هر وجدان سلیم و منصفی به زشتی و نادرستی آن حکم می کند، اما با اعتذار از قضات معظم دادگاه تجدیدنظر از باب تذکار که به گفته ذکر حکیم، مؤمنان را در آن فایدت است، به توضیح واضحات پرداخته و پیشاپیش از تصدیع و تطویلی که غرضی جز احقاق حق ندارد، پوزش می طلبد. از آنجا که به زعم راقمان سطور، توافقنامه موضوع دعوا، هم بر اساس قواعد عمومی حاکم بر معاملات و هم از حیث قواعد اختصاصی حاکم بر خرید و تملک اموال مورد نیاز دستگاههای اجرایی، فاقد شرایط لازم برای صحت و اعتبار است، ایرادات خود را در دو بخش تقدیم می دارد:

 1- بطلان توافقنامه بر مبنای قواعد اختصاصی حاکم بر خرید و تملک اراضی مورد نیاز دولت:

الف- یکی از اشکالات اساسی و عمده که دادنامه معترض عنه از آن رنج می برد این است که دادگاه محترم بدوی تصور نموده اند آنچه تحت عنوان توافقنامه بین موکل و شهرداری صورت گرفته است، مانند یک قولنامه یا یک بیع متعارف است که برای صحت آن کافی است شرایط مقرر در قانون مدنی در آن فراهم باشد در حالیکه چنانکه از عنوان توافقنامه و مصرحات موجود در متن آن بر می آید این توافقنامه به استناد «لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت» مصوب 1358 شورای انقلاب و نیز «ماده واحده تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها» صورت گرفته است و شهرداری به تجویز قوانین یاد شده، اجازه یافته با موکل وارد مذاکره و گفتگو شود. هر چند چنانکه به تفصیل خواهیم گفت این توافق حتی بر مبنای قواعد عمومی حاکم بر بیع نیز فاقد شرایط صحت است، اما با اندک تأملی معلوم می شود که اساسا اینگونه توافقات برای صحت خود می بایست علاوه بر شرایط عمومی، واجد شرایط اختصاصی پیش بینی شده در قانون «لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت» نیز  باشند. چنانکه از عنوان این قانون هویداست این قانون بر «خرید» و «تملک» اراضی و املاک مورد نیاز دولت حکومت دارد و برای «خرید» ملک برای طرح های عمرانی و عمومی نیز مقررات پیش بینی شده در این قانون باید رعایت گردد. نکته دقیقی که تفطن بدان ضرورت دارد تشخیص  ماهیت و جایگاه «توافق» مذکور در  این لایحه قانونی است. هر چند در ماده سوم این قانون از توافق دستگاه اجرایی و مالک در مورد بهای ملک سخن به میان آمده اما این توافق مسبوق و ملحوق به سایر مواد این قانون بوده و باید در این متن و زمینه خاص معنا گردد. برای فهم این موضوع و تشخیص جایگاه و ماهیت «توافق» مذکور در ماده 3 این قانون، نگاهی اجمالی به قانون ضروری است. در ماده نخست این قانون آمده که اگر دستگاه اجرایی برای طرح های عمرانی خود «نیاز» به ملک یا اراضی اشخاص داشته باشد و اعتبار آن را قبلا تأمین کرده باشد «می تواند» ملک مورد نیاز خود را خرید یا تملک نماید. بنابر این، این ماده در صورت وجود «نیاز» دستگاه اجرایی، اختیار «خرید یا تملک» را تجویز نموده است و در غیر صورت نیاز، خرید یا تملک به استناد این قانون فاقد مجوز و غیرقانونی است. شرطیت «نیاز دستگاه اجرایی» چندان اساسی است که قانونگذار در ماده دوم قانون مقرر میدارد:

 «برنامه‌های مذکور در ماده یک شامل برنامه‌هایی است که اجرای به موقع آن
برای امور عمومی و امنیتی ‌دستگاه اجرایی «لازم و ضروری» ‌باشد. ضرورت اجرای طرح
باید به تأیید و تصویب بالاترین مقام اجرایی ‌دستگاه اجرایی برسد ».

 بنابر این علاوه بر وجود اصل «ضرورت» برای خرید یا تملک و «فوریت» آن، تشخیص ضرورت نیز باید به «تصویب بالاترین مقام اجرایی» دستگاه رسیده باشد.  هر چند با اجتماع شرایط فوق، دستگاه اجرایی، قانونا امکان تحصیل ملک مورد نیاز خود را با پرداخت بهای عادله آن خواهد داشت اما قانونگذار ترجیح داده که در مرحله نخست، بهای عادله با توافق و تراضی مالک تعیین گردد. به دیگر سخن جلب توافق مالک نه برای اصل انتقال بلکه برای تعیین عوض و بهای آن است. از این رو چنانچه مالک به این توافق رضا ندهد، باز ملک او به دستگاه دولتی منتقل خواهد شد و عدم توافق وی، فرایند تملک را متوقف نخواهد کرد در حالیکه در بیع های عادی اگر مالک با مشتری بر سر قیمت به توافق نرسند، انتقال و تملیک منتفی خواهد شد. نگاهی ساده به ماده 3 قانون نحوه تملک بخوبی بر این مدعا گواهی می دهد. بموجب این ماده:

 « بهای عادله اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده
از طریق «توافق» بین  دستگاه اجرایی و مالک یا مالکین و‌صاحبان حقوق تعیین می گردد.»
        به بیان روشنتر توافق موضوع ماده 3 بخشی از فرایند تملک و نوعی تصمیم حکومتی و اداری است که قانونگذار از دستگاه اجرایی خواسته، در صورت امکان و در مرحله اول، قیمت و معوض ملک را با توافق مالک تعیین نماید و الا اگر مالک نسبت به اصل انتقال یا قیمت ملک حاضر به توافق نشود، نوبت به مرحله بعدی رسیده و قیمت ملک بر اساس نظر کارشناس تعیین می گردد. صدر ماده واحده نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها که به عنوان مستند قانونی در توافقنامه موضوع این پرونده از آن نام برده شده نیز دقیقا همین معنا را القاء می کند. بموجب این ماده واحده:

 «در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری ها مجاز به «تملک» ابنیه، املاک و اراضی قانونی مردم می باشند در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.»

 چنانکه پیداست علیرغم اینکه موضوع این ماده واحده موارد «جواز تملک» ابنیه و اراضی توسط شهرداری است، رجوع به قیمت روز، منوط به عدم توافق با مالک شده است. پس برخلاف تصور اولیه، «تملک» نقطه مقابل «توافق» نیست و توافق بر سر قیمت خود جزئی از  فرایند تملک ملک توسط شهرداری است منتهی در تملک گاه در قیمت با مالک توافق می گردد و گاه بدون توافق مالک قیمت تعیین می شود. به اشاره عرض می کند که قانون نحوه خرید و تملک یکی از نخستین و بارزترین جلوه های اختیارات حاکم اسلامی یا ولایت فقیه است که در ابتدای انقلاب به تصویب رسید و یکی از مبانی آن قاعده لاضرر است و همانگونه که در ماجرای سمره پیامبر بزرگوار اسلام به عنوان حاکم جامعه اسلامی در وهله نخست با سمره وارد گفتگو شده و خواستند نخله را از او خریداری نمایند و چون لجاجت و امتناع وی را دیدند، به قهر متوسل شده و دستور به قلع درخت خرمای او دادند،  در این قانون نیز اعمال ولایت و حاکمیت بصورت تدریجی و پس از عدم جلب توافق مالک صورت می گیرد ولی در هر حال مداخله پیامبر یا دولت اسلامی از باب حاکم جامعه اسلامی و به عنوان یک امر حکومتی است نه یک امر شخصی و مربوط به حوزه اشخاص حقوق خصوصی.

 کوتاه سخن اینکه توافق مذکور در لایحه قانونی نحوه خرید و تملک، یک بیع عادی یا یک قولنامه مشمول قانون مدنی نیست بلکه مرحله ای از مراحل پیش بینی شده در قانون نحوه خرید و تملک است که مرحله بعدی آن، تملک قهری یا انتقال ملک با پرداخت قیمت تعیین شده از سوی کارشناس است. بنابراین توافق موضوع این قانون، توافق مقدم بر تملک قهری است نه یک توافق ساده و آزاد و ضمانت اجرای عدم پذیرش این توافق نه انتفای انتقال بلکه ورود به مرحله بعدی یعنی تملک قهری بر اساس قیمت کارشناسی است. نتیجه روشن آنچه گفته شد این است که اگر شرایط لازم برای اعمال لایحه قانونی «نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی» مانند نیاز دستگاه اجرائی (ماده 1)، تامین اعتبار(ذیل ماده 1)، تشخیص فوریت و ضرورت و وجود طرح مصوب از سوی عالیترین مقام دستگاه (ماده 2) و عدم امکان تامین نیاز دستگاه از املاک دولتی و ملی (تبصره 1ماده 2 لایحه نحوه خرید و تملک) فراهم نباشد، تملک ملک اشخاص چه با توافق بر قیمت (ماده3) چه بدون توافق بر قیمت و ارجاع به کارشناس (ماده 4) موضوعیت نداشته و مجوز قانونی ندارد.

نیاز به درنگ ندارد که در قضیه متنازعٌ فیه تمامی شرایط لازم قانونی زیر پا گذاشته شده و شهرداری با وقاحت تمام اقدام به تنظیم «توافقنامه انتقال و واگذاری عرصه و اعیان و حقوق واقع در مسیر شهرداریها» با موکل نموده و در این توافقنامه صراحتا لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی ... و ماده واحده نحوه تقویم ابنیه و املاک مورد نیاز شهرداریها را به عنوان مستند قانونی اختیار خود ذکر نموده، در حالیکه اساسا هیچ طرح مصوبی در خصوص این ملک وجود نداشته و هنوز نیز وجود ندارد و  نه فقط  وجودطرح مصوب که لازمه ضروری اعتبار چنین توافقی است بلکه حتی نیاز احتمالی و آتی نیز به این ملک وجود نداشته بگونه ای که به تصریح کارشناس رسمی دادگستری در تأمین دلیلی که سالها پس از این توافق صورت گرفته « اشجار متن ملک... حداقل در پانزده سال اخیر هرس نشده است و هیچگونه آثاری از عمران بعد از تملک آن مشاهده نگردید» (تامین دلیل مورخ 15/11/1387). جالب است که حتی وجوه نازلی که برای این ملک در نظر گرفته شده بود نیز جز قسط اول آن (پنج میلیون تومان) به مالک پرداخت نشده در حالیکه به صراحت ماده 1، هر گونه اقدام در خصوص خرید یا تملک منوط به این است که اعتبار آن قبلا تأمین شده باشد. بر بنیاد آنچه معروض افتاد بنظر می رسد با توجه به اینکه شرایط امری مقرر در قانون حاکم بر خرید و تملک و مهم تر و مقدم بر همه، عدم وجود ضرورت و فقدان طرح مصوب که شرط لازم برای استناد به لایحه نحوه خرید و تملک است، رعایت نگردیده،  تردیدی در بطلان توافق مستند به این قانون وجود ندارد. اهمیت این شرط چندان اساسی است که حتی بر اساس آراء دیوان عدالت اداری اگر طرح مصوبی وجود داشته ولی زمان اعتبار طرح مصوب منقضی شده باشد، در حکم عدم طرح مصوب بوده و تملک فاقد مشروعیت و توجیه قانونی خواهد بود ( رای شماره 2517 مورخ 23/10/1386 شعبه 30 دیوان عدالت اداری مبنی بر اینکه پس از انقضای 5 سال طرح های کمیسیون ماده 5 ق. شورای عالی شهرسازی کان لم یکن شده و دیگر طرحی وجود ندارد تا نیاز باشد نسبت به ابطال آن اتخاذ تصمیم گردد). و همچنین بموجب رأی وحدت رویه شماره 1403 مورخ 30/11/1386 دیوان عدالت اداری در خصوص تملک زائد بر محدوده طرحهای مصوب « تمسک به قوانین فوق الذکر {یعنی ق. نحوه خرید و تملک و ق. نحوه تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های عمومی و شهرداریها}به منظور تملک اراضی و ابنیه زائد بر آن که تابع احکام قانون مدنی است وجاهت قانونی ندارد». بر اساس این رای وحدت رویه در جایی که طرح مصوب وجود داشته ولی تملک اعم از اینکه در قیمت با مالک توافق شده یا نشده باشد، زائد بر طرح بوده، تملک بی اعتبار است و این حکم به طریق اولویت در جایی که از اساس طرحی وجود نداشته مجرا خواهد بود.

ب- نکته دیگر اینکه شهرداری ها صرفا جهت اجرای طرح و تملک اراضی، اختیار توافق با مالک را دارند و اگر موضوع توافق یک معامله عادی و خارج از فرایند تملک باشد، اختیار توافق با مالک را ندارند چرا که اولا حسب بند 14 ماده 71 ق. تشکیلات و انتخابات شورای اسلامی و انتخاب شهردار مصوب 1375 کلیه معاملات شهرداری باید به تصویب شورای اسلامی شهر برسد در حالیکه در توافقات مربوط به اجرای طرح و تملک چنین شرطی نه در لایحه مذکور و نه در ماده واحده ق. نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 1370 پیش بینی نشده است و لذا اگر توافقی خارج از چهارچوب قوانین ناظر به تملک صورت گیرد لزوما باید این شرط در آن رعایت گردد. ثانیا در مورد معاملات شهرداری علاوه بر شرایط اساسی صحت معامله بایستی شرایط ویژه خرید و فروش که به شکل مزایده و مناقصه می باشد رعایت شود. بموجب آئین نامه مالی شهرداری ها مصوب 1346 در ماده 4 صراحتا اعلام داشته که معاملات عمده باید به طور کلی با تشریفات مناقصه یا مزایده عمومی و یا مناقصه محدود انجام شود. بنابراین شهرداری در خارج از موضوع تملک بر اساس طرح مصوب، اختیار توافق با مالک را جز در قالب مناقصه یا مزایده و با رعایت تشریفات قانونی که از جمله آنها تصویب شورای اسلامی شهر است، ندارد. 

2- بطلان توافق بر مبنای قواعد عمومی معاملات

چنانکه اشاره شد توافقنامه متنازع فیه حتی اگر یک توافق عادی یا بیعنامه مشمول قانون مدنی نیز تلقی گردد – که چنین نیست- فاقد شرایط لازم برای صحت و اعتبار است. چنانکه قضات معظم و دقیق­النظر دادگاه محترم تجدید نظر مستحضرند یکی از شرایط اساسی و بلکه از مقومات یک تراضی و توافق، وجود اراده و رضای سالم طرفین است. بموجب ماده 191 ق.م رضای حاصل در نتیجه اشتباه یا اکراه موجب نفوذ معامله نیست. اشتباه نیز طبق گفته اساتید حقوق عبارت است از تصور خلاف واقع. حال در مانحن فیه با وجود اسناد رسمی یا درحکم رسمی غیر قابل انکار، تردیدی نمی توان کرد که رضای موکل در نتیجه ی تصور خلاف واقع یعنی تصور وقوع ملک ایشان در مسیر طرحهای عمرانی شهرداری بوده است. برای مؤثر بودن اشتباه، برخی از حقوقدانان لازم دانسته اند که اشتباه داخل در حیطه تراضی و قصد مشترک قرار گرفته باشد و اشتباه یکطرفه هر چند در امور اساسی و جوهری عقد باشد، مؤثر در بطلان نیست. هر چند لزوم این شرط به شدت محل تردید است و در اغلب مواردِ اشتباه در جنس، اشتباه مربوط به مشتری است و در اشتباه در شخصیت طرف نیز اساسا فرض اشتراک در اشتباه مصداق ندارد، اما به هر حال در مانحن فیه وجود این شرط یعنی ورود اشتباه در قلمرو تراضی محرز است زیرا هم در عنوان توافقنامه و هم در محتوای آن به وقوع ملک در طرح تصریح شده است.

رفع چند اشکال محتمل:

الف- ممکن است گفته شود هر چند قانونگذار در ماده 199 بطور کلی و عام رضای حاصل از اشتباه را نامعتبر دانسته اما در مواد بعدی این اطلاق را محدود به دو مورد یعنی اشتباه در «خود موضوع معامله» و اشتباه در «شخصیت طرف که علت عمده عقد باشد» نموده است. بنابراین هر چند مشتبه بودن موکل در این توافق محرز است اما اشتباه وی نه از قسم اشتباه در خود موضوع است و نه از قبیل اشتباه در شخصیت طرف عقد و در نتیجه این اشتباه تأثیری در سرنوشت توافق نخواهد داشت.

این شبهه هر چند ظاهری موجه دارد اما به دلایل متعددی نادرست بوده و خلاف مبنای قانون مدنی است:

اولا همانگونه که اساتید بزرگ حقوق مدنی ایران بیان نموده اند، یکی از اقسام اشتباه مؤثر، اشتباه در علت عمده عقد است و در واقع اشتباه در خود موضوع معامله و اشتباه در  شخصیت طرف قرارداد که علت عمده عقد است، چیزی جز مصادیق اشتباه در علت عمده عقد به حساب نمی آیند. به دیگر سخن از  تامل درموارد و مصادیقی که قانونگذار اشتباه را موجب بطلان یا عدم نفوذ عقد تلقی کرده بخوبی این قاعده استفاده می شود که آنچه در واقع دلیل نادرستی عقد است این است که در علت عمده تعهد اشتباه صورت گرفته است. استاد دکتر صفائی در صفحه88 از کتاب قواعد عمومی قراردادهای خود اولین مورد از اشتباه مؤثر را اشتباه در علت یا جهت تعهد ذکر کرده است. به گفته ایشان:

« اگر در عقود معوض در وجود علت و به تعبیر دیگر عوضی که تعهد در ازای آن ایجاد می شود اشتباهی روی دهد یعنی به غلط تصور شود که جهتی برای تعهد وجود داشته  در حالیکه واقعا وجود نداشته، عقد باطل است. این اشتباه به قدری مهم است که می توان گفت اراده را نابود می کند و از این رو موجب بطلان عقد می گردد.»   

استاد دکتر جعفری لنگرودی نیز در آثار مختلف خود از جمله در کتاب دائره المعارف حقوق مدنی و تجارت ذیل عنوان اشتباه در علت عقد به بطلان عقد در صورت چنین اشتباهی تصریح کرده و اشتباه در علت را از زمره اشتباهات موجب بطلان قلمداد می کند:

« علت وجودی یک عقد در نظر عاقد ممکن است اشتباهی بوده و واقعیت نداشته باشد لکن عاقد آن را واقع بپندارد... این عقد باطل است» 

     مثالی که استاد جعفری برای این نوع اشتباه می زند بسیار جالب و کاملا قابل تطبیق با مانحن فیه است. به گفته ایشان:

 « بدهکاری به بستانکاری می گوید که توانائی پرداخت تمام بدهی را ندارد و درخواست ارفاق می کند. بستانکار هم به گمان صدق او، طلب خود را صلح به اقل (م713) می کند لکن پس از عقد معلوم می شود که او دروغ گفته است. این عقد باطل است زیرا علت انعقاد صلح به اقل، ارفاق به بدهکار ناتوان در پرداخت بوده است و حال آنکه این علت وجود خارجی نداشته است. و مصالح در تصور این علت در اشتباه بوده است» (ص176)

و بالاخره مرحوم استاد کاتوزیان نیز- که روانش شاد باد- در کتاب اعمال حقوقی خود (ص87) تصریح می نماید که اشتباه در علت عمده عقد موجب بطلان عقد است و بطلان موضوع ماده 201 در باب اشتباه در شخص را نیز از موارد اعمال همین قاعده بر می شمارد. از نظر ایشان ملاک برای علت عمده تلقی شدن یک امر این است که اگر طرف عقد از آن مطلع بود از تراضی خودداری می کرد. به گفته ایشان:

 « در صورتی اشتباه به صحت عقد لطمه می زند که ثابت شود اگر مُشتبِه از حقیقت امر آگاه بود از تراضی خودداری می کرد. پیش از انعقاد قرارداد جهات گوناگونی دو طرف را به انجام معامله تحریک می کند. ولی پاره ای از این جهات، علت اصلی یا عمده تصمیم گرفتن است و اشتباه هنگامی می تواند مستند بطلان عقد واقع شود که ناظر به این علت باشد. چنانکه ماده201 ق.م همین قاعده را در مورد اشتباه در شخص طرف اعمال کرده است».

ثانیا آنچه از اساتید بزرگ حقوق مدنی ایران نقل گردید با قاعده مسلم فقهی العقود تابعه للقصود نیز همخوان بوده و هر گونه تردید در اعتبار و صحت آن را منتفی می سازد. اکنون از محضر قضات شرافتمند دادگاه تجدیدنظر می پرسیم آیا اگر به کسی از سوی مقامات رسمی گفته شود که ملک او در مسیر طرح های عمرانی شهرداری واقع شده و برای توافق در قیمت با وی وارد مذاکره و توافق شوند آیا علت عمده تن دادن شخص به امضای توافقنامه، چیزی جز وقوع ملک وی در طرح بوده است؟ این پرسش با قوت بیشتر در مانحن فیه، که موکل 24000 متر باغ مشجر و آباد خود را به اقرار خود شهرداری «به مراتب کمتر از قیمت واقعی»، واگذار می کند، قابل طرح است. آیا اگر کسی مدعی شود که علت عمده توافق موکل، وقوع ملک موکل در طرح و ناگزیری وی در انتقال آن به شهرداری، نبوده است، سخنی به گزاف و مخالف بداهت نگفته است؟

ب- ممکن است گفته شود اشتباهی که در مانحن فیه مطرح است از قسم اشتباه در انگیزه و جهت یا داعی است و به تصریح اساتید حقوق، اشتباه در انگیزه مؤثر در سرنوشت عقد نیست. در پاسخ به این شبهه محتمل به عرض میرسد اولا چنانچه از اساتید بزرگ همچون مرحوم استاد کاتوزیان نقل شد، اشتباه اگر در جهت اصلی و عمده عقد باشد، موجب بطلان عقد بوده و نباید آن را با یک اشتباه ساده در انگیزه و داعی یکسان پنداشت. ثانیا اشتباه در علت را نباید با اشتباه در انگیزه و جهت که تاثیری در درستی تراضی ندارد، خلط نمود. انگیزه امری است که به حسب فرض در حین عقد وجود ندارد و عقد برای «وصول» و تحقق آن منعقد می شود. مثلا شخصی منزلی را اجاره می کند تا در آن مدرسه دائر کند یا کسی گاوی را می خرد تا آن را قربانی کند. اما علت امری است که در زمان عقد موجود بوده و وجود آن باعث تحریک شخص به انعقاد عقد می گردد. مثلا شخصی به دیگری مدیون است و این مدیونیت علت وصیت وی به نفع دائن می گردد یا شخصی فقیر است و این وضعیت باعث می گردد که طلبکار طلب خود را با وی صلح به اقل کند و یا شخصی به دلیل وصیت پدر خود مالی را به کسی هبه می کند. حال در مثال های فوق اگر شخص به غلط تصور مدیونیت به دیگری را داشته یا به اشتباه، بدهکار را فقیر پنداشته و یا وصیتی که بر مبنای آن یکی از اموال موروثی را به شخصی هبه کرده باطل و بی اعتبار یا مجعول بوده و یا پدر از آن وصیت رجوع کرده بوده، در تمامی این موارد ما با اشتباده در علت تعهد روبرو هستیم نه اشتباه در انگیزه.  اکنون در مانحن فیه نیز  کاملا روشن است که وقوع ملک در طرح، علت عمده و محرکه عقد بوده نه انگیزه ای که موکل در پی تحصیل آن بوده است. یعنی موکل به دلیل اینکه تصور می کرده ملک او واقع در طرح است و ملزم به انتقال است، به توافق تن داده است نه اینکه موکل ملک خود را به این انگیزه داده تا در طرح واقع شود!

ج - قطع نظر از مبنای «اشتباه در علت عمده» که مستند روشنی برای بطلان توافق موکل با شهرداری است، حتی بر مبنای کسانی که بر اساس ظاهر قانون مدنی اشتباه مبطل را منحصر به اشتباه در خود موضوع معامله و اشتباه در شخص طرف می دانند نیز توافقنامه معترض عنه محکوم به بطلان است. به اجمال عرض می کند که تمامی شارحان قانون مدنی در تبیین مراد قانون مدنی از اشتباه در «خود موضوع معامله» نهایتا آن را به اشتباه در اوصاف اساسی و جوهری تفسیر نموده اند. مثال مشهور اشتباه در عتیقه دانستن گلدان، دقیقا نتیجه و نمونه روشنی از این تفسیر است. به نظر می رسد شهرت این تحلیل ما را از  ذکر منابع و عبارات اساتید حقوق بی نیاز نموده است. حال باز می پرسیم آیا در نظر عرف، وصف وقوع یک ملک در مسیر خیابان یا یکی دیگر از طرح های عمرانی شهرداری، آنهم با وصف فعلیت و فوریت که در صورت عدم توافق، ملک بصورت قهری تملک خواهد شد، یک وصف اساسی و جوهری تلقی نمی شود؟ آیا اهمیت این وصف کمتر از وصف عتیقه بودن برای گلدان است؟ قضاوت در این مورد را به وجدان بیدار و عدالتخواه قضات معظم واگذار می کند.

النهایه با عنایت به مراتب معروضه و نظر به اینکه دادگاه محترم بدوی نیز هیچ استدلال قابل اعتنایی در ردّ دعوی موکل مطرح ننموده است از محضر قضات معظم دادگاه تجدیدنظر استدعا دارد با درایت و فطانت خود و با تکیه بر اصول و قواعد مسلم حقوقی به این روند ملالت بار خاتمه داده و موجبات احقاق حقوق مغصوبه موکل که خود سالها به عنوان یکی از پاکدست ترین و خوشنام ترین قضات عالیرتبه نظام قضایی ایران به وظیفه حقگزاری و دادگستری مشغول بوده و بحق از همکاران قضایی خود توقع اعانت و عنایت دارد را فراهم نمایند.

والسلام علیکم و رحمه الله و برکاته

دکتر علی صابری 694 بازدید 1394/08/06 0 نظر

دیدگاه کاربران

;





;

شبکه های اجتماعی

رفتن به بالا

لطفا کمی صبر کنید ...