مواد 355، 384 و 385 قانون مدنی (5)

 
آموخته ها و اندوخته های یک دادفر
مواد 355، 384 و 385 قانون مدنی و رویکرد دادگاه های ایران (5)
علی صابری
 

برگرفته از سایت پژوهشگاه قوه قضائیه.

1- چکیده: درصورتی‌که زمینی با شرط مساحت معین فروخته شود و بعدها مشخص شود که کسری داشته، مشتری تنها حق فسخ قرارداد را دارد و محق در مطالبه  قیمت کسری مبیع نیست.

رای بدوی

در خصوص دادخواست خواهان آقای ح.ش. با وکالت آقای ح.ع. به‌طرفیت خواندگان خانم م.م. و آقایان ح. و ح. و س. شهرت همگی الف. به خواسته مطالبه مبلغ کسر مساحت ملک خریداری‌شده پلاک ثبتی 3191 بخش قنات آباد و کلیه خسارات قانونی نظر به اینکه وکیل خواهان در شرح دادخواست و لایحه ثبتی شماره 1150-16/6/92 به مبایعه‌نامه شماره 788565-16/7/90 تنظیمی فی‌مابین موکل و خواندگان استناد و کپی مصدق مبایعه‌نامه تقدیم و خرید موکلش برحسب مترمربع بوده و اکنون برابر نقشه جدید ملک 11 متر کسر مساحت دارد و مبلغ 11 مترمربع کسر را موکل به مبیع خیالی و ناموجود پرداخت‌نموده و آقای م.ب. طی لایحه ثبتی شماره 1148-16/6/92 به‌ضمیمه فرم وکالت‌نامه خواندگان تقدیم و در اظهارات جلسه دادرسی با استناد به مواد 355 و 385 قانون مدنی در باب نقصه اعلام نمود که خواهان می‌تواند فسخ کند و موکل حاضرند و لذا دادگاه برابر شرح فوق دعوی خواهان را پذیرش نداشته وفق مواد استنادی وکیل خوانده مطالبه وجه کسری ادعای بدون امر تراضی قابلیت پذیرش نداشته لذا برابر ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به ردّ دعوی خواهان صادر می‌نماید رأی صادره حضوری و پس از ابلاغ ظرف 20 روز قابل اعتراض در محکمه محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.


رئیس شعبه 31 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ ملکوتی

 

رای تجدیدنظر

 

در خصوص تجدیدنظرخواهی ح.ش. با وکالت ح.ع. به‌طرفیت 1- م.م. 2- ح.ر. 3- ح. 4-س. همگی الف. نسبت به دادنامه شماره 945 مورخه 31/6/92 صادره از شعبه 31 دادگاه عمومی تهران که به‌موجب آن حکم به ردّ دعوی مطالبه کسری مساحت پلاک ثبتی 3191 بخش قنات آباد مورد معامله شماره 788565 صادر گردیده است نظر به اینکه دادنامه تجدیدنظر خواسته با توجه به محتویات پرونده مطابق مقررات قانونی صادر گردیده است و ادعای تجدیدنظرخواه قابل انطباق باشقوق ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب سال 1379 نمی‌باشد لذا اعتراض نامبرده غیرموجه تشخیص و به استناد ماده 358 قانون مذکور ضمن ردّ اعتراض دادنامه تجدیدنظر خواسته تأیید می‌گردد. رأی صادره قطعی است.


رئیس شعبه 29 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه


حسینی ـ احمدی

 

2- چکیده: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری می‌تواند مابه‌التفاوت قیمت را از ثمن کسر کند.

رای بدوی

در خصوص دادخواست ج.ن. به طرفیت ن.و. به خواسته استرداد مازاد ثمن به جهت کسری مبیع به متراژ 20 مترمربع و خسارات دادرسی مستند به تصویرمصدق قولنامه شماره 42 مورخ 20/12/91 با امعان نظر در محتویات پرونده، اظهارات خواهان، متن دادخواست تقدیمی، مستندات ابرازی به ویژه توجه به قرارداد ابرازی و احراز رابطه قراردادی فیمابین طرفین پرونده که بهموجب آن یک واحد آپارتمان حدوداً 79 مترمربع به خواهان واگذار گردیده که خواهان اظهار داشته ملک موصوف 59 متر می‌باشد و مقدار بیست متر آپارتمان مذکور از نظر مساحت کسری دارد و ملاحظه دفاعیات خوانده و عدم ارائه دلیل معارض از سوی ایشان بهویژه اذعان تلویحی وی به کسر بودن متراژ ملک همچنین توجه به این نکته که آنچه در عرف متدوال می‌باشد قیدکلمه ((حدود 79 متر)) با اختلاف دو یا سه متر رایج و قابل قبول میباشد نه آنکه بیست متر اختلاف با قیدکلمه ((حدود)) قابل توجیه باشد فلذا دادگاه خواسته خواهان را ثابت تشخیص داده به مواد 519،198 قانون آئین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت استرداد مازاد ثمن معامله معادل 20 مترمربع، هر مترمربع معادل 000/330/6 ریال در حق خواهان صادر و اعلام می‌دارد رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در مرجع محترم تجدیدنظر استان می‌باشد.


دادرس شعبه 6 دادگاه عمومی حقوقی دادگستری بهارستان - رهنمافر 

رای تجدیدنظر

درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای ن.و. بهطرفیت آقای ج.ن. بهشرح دادخواست تجدیدنظر نسبت به دادنامه شماره 467 مورخ 9/8/92 صادره از شعبه 6 دادگاه عمومی (حقوقی) شهرستان بهارستان که متضمن محکومیت تجدیدنظرخواه به استرداد ثمن معامله مازاد بر متراژ مندرج در قرارداد با متراژ واقعی به مقدار 20 متر مربع از قرار هر متر مربع 000/330/6 ریال می‌باشد نظر به جلب نظر کارشناس در این مرحله مقدار کسری آپارتمان با آنچه در قرارداد قید شده 80/19 مترمربع است فلذا دادگاه ضمن اصلاح دادنامه از این حیث و با با عنایت به جمیع محتویات پرونده دادنامه بدوی مطابق با موازین قانونی و بارعایت اصول دادرسی صادرگردیده و اعتراض موجه و ایراد مؤثری که موجبات نقض و بیاعتباری آن را فراهم آورد در این مرحله ازدادرسی بهعمل نیامده و موضوع تجدیدنظرخواهی با هیچیک از جهات مندرج درماده 348 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مطابقت ندارد لذا ضمن رد تجدیدنظرخواهی به استناد مقرات ماده 358 قانون آئین دادرسی مارالذکر دادنامه تجدیدنظرخواسته را عیناً تأیید و استوار می‌نماید رأی صادره قطعی است.


رئیس شعبه 16 دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه
موسوی – مداح

 

3-چکیده:در صورت کسر مساحت مبیع در قرارداد فروش آپارتمان، و قرار داشتن آپارتمان در مقابل ثمن، خریدار صرفاً مستحق فسخ قرارداد است نه مطالبه بهای کسری مساحت.

 

رای بدوی

در خصوص دعوی خانم پ.پ. با وکالت آقای ر.م. به طرفیت آقای ع.م. به خواسته الزام خوانده به پرداخت مبلغ75.000.000  ریال بابت کسری متراژ آپارتمان به میزان 21/3 متر مربع با احتساب هزینه دادرسی، حقالوکاله وکیل و تأخیر تأدیه نظر به شرح دعوی خواهان و مفاد مبایعه نامه استنادی که حکایت از فروش یک دستگاه آپارتمان به خواهان با ثمن مقطوع دارد و نظر به اینکه طبق ماده 355 قانون مدنی در صورت کسری و یا زیادی متراژ و عدم توافق طرفین حق فسخ ایجاد می‌شود و وکیل خواهان نیز دلیلی بر توافق طرفین نسبت به کسری متراژ آپارتمان و یا فروش آپارتمان از قرار هر متر مربع در قبال ثمن معین ارائه ننموده است لذا دعوی خواهان را غیرثابت تشخیص مستنداً به مواد 194-197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به رد دعوی خواهان صادر و اعلام می‌گردد رأی صادره حضوری ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.


رئیس شعبه 5 دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر - رضانژاد

رای تجدیدنظر

 

دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره 9309972885500539 مورخ 25/5/1393 صادره از شعبه 5 دادگاه حقوقی اسلامشهر که بهموجب آن حکم به رد دعوی تجدیدنظرخواه خانم پ.پ. به خواسته مطالبه مبلغ 75.000.000 ریال بابت کسری مساحت مورد معامله یک باب آپارتمان به مساحت 21/3 مترمربع اشعار دارد مآلاً موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض بهشرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی‌باشد زیرا که اولاً آنچه بهموجب مبایعهنامه عادی مورخ 29/2/1392 فیمابین متداعین پرونده مورد فروش قرار گرفته است همانا یک دستگاه آپارتمان به مساحت معین در قبال ثمن مشخص بوده است و در اینگونه قراردادها بنا بر تصریح ماده 358 از قانون مدنی در صورت کسر مساحت مورد معامله در هنگام تحویل آنچه خریدار استحقاق دارد صرفاً فسخ قرارداد به لحاظ کسری مساحت می‌باشد ثانیاً زمانی خریدار می‌تواند جهت مطالبه بهای کسری مساحت به فروشنده مراجعه نماید که در رابطه با نقیصه یاد شده تراضی نموده باشند که در مانحنفیه تراضی فیمابین متداعین پرونده در جهت رفع نقیصه صورت نپذیرفته است از این رو مشارالیها صرفاً می‌تواند فسخ قرارداد را به طرق مقتضی درخواست نمایند بنابراین دادنامه تجدیدنظرخواسته را که بر همین اساس صادر گردیده خالی از هرگونه ایراد و اشکال بوده دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی مستنداً به قسمت آخر ماده 358 از قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی دادنامه معترضعنه را تأیید و استوار می‌نماید. رأی صادره قطعی است.


رئیس شعبه 18 تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه
 امانی شلمزاری – کریمی

 

4-چکیده: دعای کسر از ثمن در فرض کسری مساحت مبیع غیر منقول، با توجه به مواد 355 و 384 قانون مدنی مسموع نیست. زیرا مبیع تجزیه ناپذیر بوده و هر جزء ثمن در برابر هر جزء مبیع قرار ندارد.

رای بدوی

در خصوص دعوی خواهان‌ها 1-م.ش. فرزند ر 2- م.ش. فرزند ح. با وکالت آقای س.م. به طرفیت خوانده ح.ع. فرزند م. به خواسته 1-مطالبه باقی مانده ثمن به مبلغ7.500.000.000 ریال 2-مطالبه خسارات از تاریخ 92/3/19 لغایت اجرای حکم از قرار روزانه یکصد هزار ریال و خسارات دادرسی موضوع دادخواست 92/4/10 و نیز دعوی خوانده به طرفیت خواهان‌ها به خواسته 1- الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی 2-الزام به تحویل مبیع 3-پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف از مورخه 92/3/19 4-استرداد باقیمانده ثمن بابت کسری مبیع و مطالبه خسارات دادرسی موضوع دادخواست 92/7/9 و اصلاح خواسته مورخ 92/9/11 (اولین جلسه دادرسی موضوع آن دادخواست مورخه 92/9/11) بدین مضمون که به موجب یک فقره قرارداد پیوست دادخواست (شماره 6317091 – 92/2/6) تمامی 6 دانگ پلاک ... به مساحت 1065/7متر مربع در قبال مبلغ 18.500.000.000 ریال از سوی خواهان‌های دادخواست 92/4/10 به خوانده آن دعوی فروخته شده است، خریدار مبلغ یک میلیارد و یکصد میلیون تومان پرداخت نموده و مکلف بوده باقیمانده ثمن را در مورخه 92/3/19 همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال به فروشندگان به مبلغ 750.000.000 تومان پرداخت نماید(ماده 3 قرارداد)؛ اما نسبت به پرداخت آن مبلغ اقدام نگردیده و به جهت عدم انجام تعهد از سوی خریدار، مطالبه مبلغ روزانه یکصد هزار ریال بابت خسارت قراردادی موضوع بند 5 ماده 6 قرارداد ادعا گردیده است. استماع دفاعیات خوانده بدین مضمون است که بنده در مورخ 92/3/19 به دفترخانه رفتم و باقیمانده ثمن هم همراه من بود. من گواهی از دفترخانه هم گرفته که در این گواهی تأیید شده است که باقیمانده ثمن هم همراه من بوده است. در بند 1 ماده 6 و بند 2 همان مستند قراردادی، مفاصاحساب از شهرداری و غیره و اخذ مجوزهای لازم به عهده فروشندگان بوده است. فروشنده مفاصاحساب ملک را انجام نداده تا بنده هزینه انتقال را پرداخت کنم. اصلاً دفترخانه نیامده بود. ملک نیز حدوداً دویست و بیست متر مربع کسری دارد و فروشندگان می بایست ثمن دریافتی به نسبت کسری زمین را مسترد کنند. خواهان‌ها که مطالبه باقیمانده ثمن نموده‌اند، یعنی از هفتصد و پنجاه میلیون تومان باید تهاتر شود و مازاد را نیز از ثمن دریافتی باید مسترد نمایند. استرداد ثمن و تهاتر نسبت به آن قسمت از مبیع که بعلت کسری وجود خارجی ندارد، تقاضا گردیده است. با توجه به اینکه به موجب بند 5 ماده 4 قرارداد، ملک باید در مورخ 92/3/19 به خریدار تحویل گردد؛ ضمن تقاضای تحویل، مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف از آن تاریخ نیز تقاضا گردیده است. وکیل خواهان‌های دادخواست 92/4/10 در پاسخ اظهار داشته که به موجب بند 2 ماده 6 قرارداد، پرداخت هزینه انتقال به عهده خریدار بوده است. فروشندگان دو روز بعد یعنی مورخه 92/3/21 به دفترخانه مراجعه کردند. اگر باقیمانده ثمن پرداخت می‌شد، فروشندگان به دفترخانه مراجعه می‌کردند. سپس قرار ارجاع امر به کارشناسی صادر تا در خصوص کسری زمین بررسی و در صورت صحت ادعای خریدار با رعایت ماده 442 قانون مدنی نسبت به استرداد میزان ثمن بابت کسری ملک و نیز اجرت‌المثل ایام تصرف اظهار‌نظر گردد(ص31 و 41). نظریه کارشناس مبنی بر کسری ملک به میزان 8/220 متر مربع به مبلغ 382.333.333 تومان با توجه به مبلغ قراردادی که از قرار هر متر مربع 1.737.089 تومان بوده، احتساب گردیده است. مبلغ اجرت‌المثل ایام تصرف نیز از تاریخ 19/3/92 لغایت زمان اجرای قرار کارشناسی در مورخه 92/11/1، به مبلغ 4.180.000 تومان اعلام گردیده است. نظریه کارشناس نیز مصون از اعتراض اصحاب دعوی می‌باشد. النهایه با توجه به محتویات پرونده نظر به اینکه: 1- ملک واگذار شده به خریدار، حسب نظریه کارشناسی منتخب دادگاه به مساحت 8/220 متر مربع کسری دارد و با توجه به مساحت کل ملک که 1065/7متر مربع و مجموع ثمن نیز 18.500.000.000 ریال عنوان گردیده است(مادتین 1و2 قرارداد). لذا با تقسیم آن مبلغ بر مساحت مورد معامله از قرار هر متر مربع مبلغ 1.737.089تومان محاسبه می‌گردد که با توجه به مساحت کسری فوق در مجموع مبلغ 382.333.333 تومان با توجه به ماده 442 قانون مدنی از ثمن معامله می بایست به مشتری مسترد شود، (عقد نسبت به مساحت فوق به جهت اینکه وجود خارجی ندارد باطل است) که در نظریه کارشناسی نیز بررسی و به اصحاب دعوی ابلاغ و مصون از اعتراض است. 2-اجرت‌المثل ایام تصرف نیز با توجه به اینکه در تاریخ 92/3/19 می بایست به خریدار تحویل می‌گردید، لذا ادامه تصرف فروشندگان از تاریخ مذکور به جهت اذن خریدار، وی را مستحق دریافت اجرت‌المثل ایام تصرف می‌نماید. 3-حسب توافق طرفین، تاریخ 92/3/19 به منظور تنظیم سند رسمی انتقال و نیز تحویل ملک، مقرر گردیده است و به موجب گواهی صادره از دفترخانه خریدار در تاریخ مذکور به همراه باقیمانده ثمن مراجعه کرده بود؛ اما فروشندگان نه تنها گواهی عدم حضور خریدار را در تاریخ فوق اخذ ننموده‌اند، بلکه اصلاً حضور بعمل نیاورده و دو روز بعد حسب ادعا به دفترخانه مراجعه کردند. صرف نظر از اینکه مدرکی مبنی بر حضور متأخر خود نیز ارائه ننموده‌اند، بلکه حضور در دفترخانه به تاریخ بعدی مستلزم توافق بعدی بوده است؛ اما مستندی در این خصوص ارائه نشده است. علاوه بر آن انتقال، مستلزم اخذ مفاصاحساب توسط فروشندگان از مراجع ذیصلاح بوده است. با توجه به عدم حضور فروشندگان به دفترخانه، مقدمه انتقال فراهم نگردیده بود و حتی در حال حاضر نیز دلیلی که حاکی از انجام مفاصاحساب جهت انتقال باشد، از سوی فروشندگان ارائه نشده است. فروشندگان در نتیجه به علت عدم حضور در دفترخانه در موعد مقرر و نیز عدم انجام مفاصاحساب که مقدمه انتقال می‌باشد و از سویی دیگر خریدار به تعهد خویش در حضور در دفترخانه جهت پرداخت باقیمانده ثمن اقدام نموده است و به جهت عدم انجام تعهد از سوی فروشندگان و عدم فراهم ساختن زمینه انتقال، امکان پرداخت باقیمانده ثمن فراهم نشده بود. زیرا پرداخت باقیمانده ثمن همزمان با انتقال رسمی مورد معامله توافق شده بود(ماده 3بند 1). لذا عدم انجام تعهد متوجه خریدار نمی‌باشد تا فروشندگان محق به دریافت خسارت قراردادی موضوع بند 5 ماده 6 قرارداد باشند. یادآوری می‌گردد که به موجب مستند مذکور، پرداخت خسارت قراردادی متوجه طرفی خواهد بود که به تعهد خود عمل نکرده باشد. 4-باقیمانده ثمن به مبلغ 7.500.000.000 ریال که به لحاظ کسر مبیع 382.333.333 تومان، مستنداً به ماده 294 قانون مدنی با توجه به تهاتر بعمل آمده مستلزم کسر از مبلغ مذکور بوده و فروشندگان سپس محق به دریافت مبلغ 367.666.667  تومان خواهند بود. بنابر مراتب فوق در خصوص دعوی خواهان‌ها دادخواست 10/4/92 در خصوص خواسته ردیف اول، حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 367.666.667  تومان(سیصد و شصت و هفت میلیون و ششصد و شصت و شش هزار و ششصد و شصت هفت تومان) بابت باقیمانده ثمن و خسارت دادرسی نسبت به آن مبلغ در حق خواهان‌ها و نسبت به مازاد بر آن مبلغ و نیز نسبت به خواسته ردیف دوم، حکم به بطلان دعوی صادر می‌گردد. نسبت به دعوی موضوع دادخواست 92/7/9 حکم به محکومیت خواندگان (م.ش. و م.ش.) به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله 92/2/6، با کسر مبیع به مساحت اعلامی و تحویل آن و پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف از مورخه 92/3/19 لغایت اجرای قرارکارشناسی مورخه 92/11/1، به مبلغ چهار میلیون و یکصد و هشتاد هزار تومان و پرداخت خسارات دادرسی در حق خواهان(ح.ع.) و نیز در خصوص خواسته ردیف چهارم، با توجه به لزوم پرداخت قسمتی از باقیمانده ثمن که با رعایت تهاتر بعمل آمده صورت گرفته است، موجبی برای استرداد ثمن پرداختی نبوده و حکم به بطلان دعوی صادر می‌گردد. رأی صادره مستنداً به مواد 2 ،197 ،198 ،331 ،336 ،515 ،519 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران است


رئیس شعبه 2 دادگاه عمومی حقوقی لواسانات – شعبانزاده

 

رای تجدیدنظر

تجدیدنظرخواهی آقای م.ش. و خانم م.ش. با وکالت س.م. به‌طرفیت خانم ح.ع. نسبت به آن بخش از دادنامه شماره 9200854-92/12/16 شعبه 2محاکم عمومی لواسانات، مشعر بر استرداد باقیمانده ثمن بابت کسری مبیع از این جهت وارد و موثر است که وفق پاسخ استعلام ثبت(ص22)، مساحت زمین مورد ترافع کماکان 7 /1065 مترمربع اعلام گردیده و از آنجاکه اصلاحی و کسری مورد ادعا هنوز از نظر اداره ثبت، تثبیت نگردیده، درخواست مطالبه کسری زمین ولو در حال حاضر به شرح اصلاحی، محصور شده باشد، (حتی باغمض عین ازماده 355 و 385 قانون مدنی) در صورتی امکان مطالبه دارد که در سند رسمی درج گردیده باشد و نیز مطالبه اجرت‌المثل، از حقوق مالکانه است و قبل از تنظیم سند رسمی قابل استماع نمی‌باشد. فلذا رأی معترضٌ‌عنه قابلیت تأیید را نداشته، این بخش از رأی مزبور را به‌استناد صدر ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، نقض و در خصوص دعوای نخستین خانم ح.ع. به خواسته مطالبه کسری مبیع و اجرت‌المثل ایام تصرف، به‌استناد ماده 2 قانون أخیرالذکر، قرار رد دعوی صادر می‌گردد. و امّا در خصوص دو بخش دیگر از دادنامه معترضٌ‌عنه مبنی بر صدور حکم به بطلان دعوای تجدیدنظرخواهان، مبنی بر مطالبه وجه قراردادی مانده ثمن و با توجه به محتویات پرونده و نگرش به این نکته که تهاتر آن با مبلغ مورد مربوط به کسر مساحت منتفی است؛ با اصلاح مبلغ آن به مبلغ خواسته دعوا مرتبط تجدیدنظرخواهان‌ها و هزینه دادرسی به همان نسبت، تجدیدنظرخوانده به پرداخت مانده ثمن با اوصاف و شرایط قراردادی در حق تجدیدنظرخواهان‌ها محکوم می‌شود. رأی صادره قطعی است.


رئیس شعبه 46 دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه
حمیدی‌راد – عاشورخانی

 

5- چکیده: برابر عرف مسلم، آپارتمان‌ها بر اساس متراژ قیمت گذاری می شوند و هر چند در قرارداد این موضوع ذکر نشده باشد، چنانچه خریدار پول بیشتری از متراژ پرداخت کرده باشد، بر مبنای ایفای ناروا می‌تواند آن را استرداد کند.

خلاصه جریان پرونده

 

در تاریخ 93/3/20 آقای ف.الف. و بانو ر.م. دادخواستی به طرفیت بانوان م.ش. و ف.ص. به خواسته الزام خواندگان به انجام تعهد قانونی دایر بر استرداد بخشی از ثمن معامله بابت کسری مساحت آپارتمان با جلب نظر کارشناس به انضمام مطلق خسارات قانونی به دادگاه عمومی اراک تسلیم و توضیح داده‌اند: «اینجانبان در سال 1391 به موجب مبایعه‌نامه مورخه 91/10/19 آپارتمانی را به مساحت 170/2 متر مربع به انضمام پارکینگ و انباری به بیع صحیح شرعی و قانونی از خواندگان خریده و تمامی ثمن آن را پرداخت کرده‌ایم و سند مالکیت هریک به میزان سه دانگ به نام اینجانبان صادر و مسلم شده آپارتمان به میزان 4/8 متر مربع از میزان تراضی شده کسر مساحت دارد. نظر به اینکه در معامله یاد شده هر بخش ثمن در قبال بخشی از مساحت مبیع قرار گرفته ولی به دلیل کسری مساحت، خواندگان من‌غیرحق قسمتی از ثمن را اخذ کرده‌اند و با عنایت به اینکه تعهد خواندگان بر استرداد ثمن مبنای قانونی دارد، تقاضای صدور حکم به شرح خواسته می‌نماید.» پرونده در شعبه دوم دادگاه مرقوم در جریان رسیدگی قرار گرفته است. خانم ع.الف. وکیل دادگستری به وکالت از خواندگان در جلسه دادرسی بیان داشته: «ملک مورد دعوی بر اساس قیمت مقطوع و کلی فروخته شده؛ نه از قرار هر متر مربع به تومان که مصداق ماده 355 قانون مدنی است. یعنی ملک مورد دعوی با شرط صفت فروخته شده و چنانچه متصدی املاک در توضیحات خویش ذکر نموده است، مورد معامله به رویت خریدار رسیده و از کم و کیف آن مطلع می‌باشد و از آنجا که خواهان مهندس ناظر در سازمان نظام مهندسی است، بعید به نظر می‌رسد که بدون در نظر گرفتن کلیه جوانب ملک را خریده باشد. حال آنکه عرف بر این است که ملک مورد دعوی به رویت خوانده رسیده و به لحاظ شرط صفت کم و کیف آن را دیده و پسندیده است و به شکل کلی ملک را خریداری نموده و اکنون که از منافع ملک استفاده برده است، پس از دو سال چنین دعوایی مطرح کرده است. درضمن صورتجلسه تفکیک طبقاتی و کمیسیون ماده 100 به تاریخ مقدم از مبایعه‌نامه وجود دارد که موکلین مدعی هستند این صورتجلسه به رؤیت خواهان رسیده و از آنجا که خواهان طبق ماده 355 قانون مدنی حق فسخ دارد نه مطالبه ثمن، قرار رد دعوی ایشان را صادر فرمایید.» وکیل خواهان نیز اظهار داشته: «در هنگام رؤیت آپارتمان نمی‌توان با چشم مساحت آپارتمان را تخمین زد، حتی اگر شخص دارای تجربه و مهارت کافی باشد. همچنین در هنگام خرید آپارتمان ملاک، متراژ مفید آپارتمان می‌باشد و در صورت وجود انباری و پارکینگ قیمت هر متر مربع آپارتمان همکف نسبت به آپارتمانی که انباری و پارکینگ ندارد بیشتر باشد.» دادگاه کفایت رسیدگی را اعلام و ضمن شرح دعوی و ذکر ادلّه و مستندات طرفین خلاصتاً به شرح زیر مبادرت به صدور رأی می‌نماید: «هرچند در قرار مورد نظر به تصریح هر جزء از ثمن در مقابل هر جزء از مبیع قرار نگرفته، ولی عرف مسلّم و حاکم بر خرید و فروش آپارتمان‌ها آنگونه است که برخلاف استدلال وکیل خواندگان، معاملات آپارتمان‌ها مبتنی بر ارزش گذاری هر متر مربع از آن در قبال ثمن معامله است، گرچه این موضوع در قرارداد به تصریح درج نگردد. آنچنانکه مساحت آپارتمان به صورت حدودی درج نشده و جزیی‌ترین بخش از آن نیز به صورت 20/170 متر مربع در قرارداد مورد اشاره قرار گرفته است و این امر بدان مفهوم است که دودهم متر از آن هم دارای آنچنان اهمیتی بوده که ذکر مساحت گردیده است و از آنجا که به شرح تصویر نقشه تفکیکی ابرازی از سوی وکیل خواندگان، مساحت آپارتمان به میزان 47/165 متر درج شده و خواندگان با علم کامل به مساحت این آپارتمان و بدون توجه به آنکه مساحت انباری قابل جمع با مساحت آپارتمان، به عنوان بنای مفید نیست، مبادرت به درج مساحت 2/170 متر نموده‌اند و بر این مبنا اقدام به اخذ وجه کرده‌اند و فی‌الواقع افزون بر مساحت 4/165 متر وجوهی را اخذ کرده اند که محق به دریافت آن نبودند و برخلاف استدلال وکیل خواندگان موضوع مطروحه مشمول مقررات ماده 355 قانون مدنی نیست و در هیچ کجای قرارداد اقدام به انعقاد عقد مبتنی بر مشروط شدن معامله بر مساحت مورد ذکر در آن نگردیده است تا آخرالامر صرفاً خوهان را محق به اعلام فسخ بدانیم. در نتیجه نظر به مفاد ماده 301 و 302 قانون مدنی دعوی مطروحه را وارد تشخیص و خواندگان را بالمناصفه به پرداخت مبلغ 148/766/155 ریال به انضمام هزینه دادرسی به این مأخذ در حق خواهان‌ها محکوم می‌نماید. بانوان ف.ص. و م.ش. به رأی دادگاه اعتراض و دادخواست فرجامی تقدیم داشته‌اند و اعتراض‌های آنان تکرار مطالبی است که در جریان دادرسی عنوان شده و مجدداً تأکید کرده‌اند که در مبایعه‌نامه هیچ عبارتی مبنی بر اینکه ملک مورد دعوی از قرار هر متر مربع 80 تومان فروخته شده به چشم نمی‌خورد و در توضیحات مشاور املاک نیز قید گردیده مورد معامله به رؤیت خریداران رسیده و از کم و کیف آن مطلع می باشند و ملک با شرط صفت فروخته شده و مشمول مقررات ماده 355 قانون مدنی می‌باشد. اکنون پس از گذشت حدود 2 سال فرجام‌خواندگان دادخواست استرداد بخشی از ثمن که 4/8 متر مربع انباری می‌باشد را تقدیم کرده‌اند و تقاضای نقض دادنامه فرجام‌خواسته را دارند و لایحه‌ای اعتراضیه‌ای نیز تقدیم داشته‌اند. فرجام‌خواندگان نیز لایحه‌ای تقدیم داشته و به اعتراض‌های فرجام‌خواهان پاسخ گفته اند. پرونده به دیوان‌عالی‌کشور ارسال و رسیدگی به این شعبه محول شده است. لوایح طرفین هنگام شور قرائت خواهد شد.
هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش آقای خوشوقتی عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده، چنین رأی می دهد:

رای دیوان

فرجام‌خواهی بانوان ف.ص. و م.ش. نسبت به دادنامه شماره 200559 – 28/5/93 شعبه دوم دادگاه عمومی اراک موجه به نظر نمی‌رسد. زیرا رأی دادگاه با توجه به ادلّه و مستندات موجود در پرونده بر اساس موازین قانونی صادر شده و از لحاظ رعایت تشریفات دادرسی نیز خدشه‌ای بر آن وارد نمی‌باشد و اعتراض‌های فرجام‌خواهان در حدی نیست که نقض آن را ایجاب کند. لذا ضمن مردود شمردن فرجام‌خواهی، دادنامه فرجام‌خواسته مستنداً به ماده 370 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی ابرام و استوار می‌گردد.


رئیس شعبه 25 دیوان‌عالی‌کشور - مستشار
سعیدی - خوشوقتی

 

6- چکیده: چنانچه بعداً مشخص شود که مبیع دارای مساحت بیشتری از زمان معامله بوده، دادگاه می‌بایست قیمت را براساس ثمن در زمان انعقاد معامله (و نه به نرخ روز) محاسبه نماید.

در خصوص دعوی ر.س. با وکالت ب.س. وکیل دادگستری به طرفیت ع.ن. با وکالت ف.ق. و... وکلاء دادگستری به خواسته الزام خوانده به پرداخت قیمت عادله روز اضافه متراژ (8/11 مترمربع به میزان قدرالسهم خوانده) افزوده شده به عرصه و بر روی ملک پلاک ثبتی 826/44 و 45 بخش 11 تهران از کل متراژ 96/115 مترمربع افزوده شده و عرصه مذکور به لحاظ داران شدن غیرعادلانه با جلب نظر کارشناس به انضمام کلیه خسارات دادرسی نظر به اینکه معامله صورتگرفته فیمابین طرفین به‌موجب بیعنامه مورخ 3/6/1385 به استناد مبایعهنامه 4642 مورخ 27/12/82 ستاد اجرائی بود که دارای عرصه به میزان 800 مترمربع بوده صورت پذیرفته هرچند با اصلاحات بعدی به میزان 31/338 مترمربع اصلاح گردیده و عرصه خریداری شده بعد به میزان 96/115 مترمربع از سوی خواهان از ستاد اجرایی در مالکیت خواهان بوده و هیچ عرصه‌ای به عرصه اضافه نگردیده که خواهان مستحق مطالبه آن باشد و لذا دادگاه دعوی خواهان را غیرثابت تشخیص مستنداً به ماده 197 از قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بیحقی خواهان صادر و اعلام می‌گردد رأی اصداری حضوری و قابل تجدیدنظرخواهی ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.


رئیس شعبه 125 دادگاه عمومی حقوقی تهران- پور متقی

 

رای تجدیدنظر

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ر.س. با وکالت آقای ب.س. به طرفیت آقای ع.ن. با وکالت آقای ف.ق. نسبت به دادنامه 00116– 8/2/93 صادره از شعبه 125 دادگاه عمومی تهران که براساس آن حکم بیحقی بر خواسته الزام خوانده نخستین به پرداخت قیمت عادله روز اضافه متراژ 11/8 مترمربع به میزان قدرالسهم خوانده به شرح آن صادر شده است دادگاه با ملاحظه محتویات پرونده اسناد و مدارک و اظهارات مضبوط در آن و اینکه تجدیدنظرخواه اعلام کرده میزان مساحت عرصه پس از تنظیم مبایعهنامه بر یک دستگاه آپارتمان به شرح مبایعهنامه 1892- 3/6/85 افزایش یافته پس به شرح خواسته مطالبه قیمت روز کرده است نظر به اینکه در فرض صحت ادعای مذکور و اینکه ملاک قیمت زمان انعقاد قرارداد طرفین می‌باشد و برای قیمت روز نمی‌توان دعوی را مطرح کرد چرا که قیمت‌ها در زمان انعقاد قرارداد مورد پیشبینی بوده و خریدار به زمان معامله اراده پذیرش قیمت اعلامی را داشته است علیهذا چون دعوی به شکل صحیح و قانونی طرح نگردیده است در اجرای ماده 2 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی با نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته قرار رد دعوی خواهان نخستین صادر و اعلام می‌گردد رأی صادره قطعی است.


رئیس شعبه 52 دادگاه تجدیدنظر استان تهران- مستشار دادگاه
قربان وند- فهیمی گیلانی

 

 

 

 

دکتر علی صابری 309 بازدید 1397/04/27 0 نظر

دیدگاه کاربران

;





;

شبکه های اجتماعی

رفتن به بالا

لطفا کمی صبر کنید ...