قانون پیش فروش آپارتمان (2)

 
 
آموخته ها و اندوخته های یک دادفر
قانون پیش فروش آپارتمان و رویکرد دادگاه ها(2)
علی صابری
 
 

چکیده: انتقال به غیر آپارتمان پیش فروش شده، مصداق بزه انتقال مال غیر نیست.

تاریخ رای نهایی:  1393/04/09

شماره رای نهایی:  9309970224800435

رای بدوی

در خصوص اتهام آقای ج.ب. مبنی بر انتقال مال غیر نسبت به یک دستگاه واحد مسکونی 95 متری نسبت به سهم مالک ملک، موضوع کیفرخواست شماره 921043050000147 مورخه 14/05/92 دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه یک تهران؛ نظر به جامع اوراق و محتویات پرونده، ملاحظه تصویر مدارک ابرازی موجود در پرونده، استماع اظهارات طرفین در جلسه دادرسی، قطع نظر از عدم جواز متهم در انتقال واحد مسکونی به غیر، نظر به این‌که متن قرارداد فی‌مابین طرفین، حکایت از پیش فروش یک واحد 95 متری در نشانی اعلامی به نحو کلی و بدون تعیین سایر مشخصات آن می‌نماید و اساساً در تاریخ انعقاد قرارداد، واحدی وجود نداشته که متعلق حق غیر قرار گرفته باشد و یا به تعبیری مالکیت مالکین عرصه و یا پیمانکاران بر آن استقرار یافته باشد، فلذا با وصف مراتب فوق دادگاه ضمن ارشاد شاکی به طرح دادخواست حقوقی، وقوع بزه انتسابی را محرز ندانسته و مستنداً به اصل 37 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و بند الف ماده 177 قانون  آیین دارسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری رأی بر برائت مشارالیه صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره در مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.


دادرس شعبه 1052 دادگاه عمومی جزایی تهران ـ ثقفی

رای دادگاه تجدیدنظر

تجدیدنظرخواهی آقای الف.م. نسبت به دادنامه شماره 01121 مورخ 27/09/1392 شعبه 1052 دادگاه عمومی جزایی تهران که به موجب آن رأی بر برائت آقای ج.ب. از اتهام انتقال مال غیر در مورد یک دستگاه واحد مسکونی به شرح مندرجات رأی مذکور به لحاظ فقد وصف موضوع شکایت به نحو مطروحه صادر شده است وارد نیست؛ زیرا با توجه به محتویات پرونده و اوضاع و احوال منعکسه در آن از جمله دلایل و مبانی صدور رأی و با التفات به اصل لازم‌الرعایه برائت صدور رأی مذکور مغایر مقررات مربوطه به نظر نمی‌رسد و نظر به این‌که از ناحیه تجدیدنظرخواه دلیلی که نقض رأی تجدیدنظرخواسته را ایجاب نماید اقامه نشده است، لذا به جهات مذکوره مستنداً به مدلول بند الف ماده 257 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری رأی تجدیدنظرخواسته را تأیید می‌نماید. این رأی قطعی است.


رئیس شعبه 48 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه

میراحمدی ـ کرمی‌یزدی

 

چکیده: قراردادهای پیش فروش ساختمان از مصادیق بیع کلی در معین و لازم‌الاتباع است.

تاریخ رای نهایی 1392/01/20 :

شماره رای نهایی : 9209970238000035

رای بدوی

در خصوص دعوی خانم م.ن. با وکالت آقای ن.ز. به‌ طرفیت شرکت و. سهامی خاص به خواسته الزام خوانده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و تحویل آپارتمان مقوم به 000/000/51 ریال و همچنین از پلاک ثبتی 4964 مفروز و مجزی شده از 446 فرعی از 4 اصلی درخواست ابطال جریمه مقرر در بند ج از ماده 3 قرارداد مقوم به مبلغ 000/100/3 ریال به انضمام کلیه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل به شرح محتویات پرونده، نظر به اینکه رابطه حقوقی طرفین دعوی، مطابق مفاد قرار داد مورخه 25/11/83 به شماره 2012 مفروغ‌عنه از اختلاف بوده و خوانده دلیلی بر فسخ یا بی‌اعتباری و ابطال آن اقامه ننموده‌اند، از آنجائی‌که مطابق مدلول ماده 4 قرار داد مذکور، خوانده متعهد بودند 36 ماهه با تنظیم صورت‌مجلس آپارتمان مورد تعهد خود را که در قالب پیش فروش به خواهان انتقال داده بودند را، تحویل دهند، لکن دلیل محکمه‌پسندی که موجبات توجیهات قانونی ایشان باشد ارایه ننمودند زیرا استناد به ماده 361 قانون مدنی فاقد وجاهت قانونی [می‌باشد] چون مقرر است مدلول ماده، ناظر به عقود عین معین بوده که خوانده اذعان به تنظیم قرار داد در قالب پیش فروش می‌باشد که از مصادیق بیع کلی در معین محسوب می‌گردد، در ثانی تعهد در تعهد نیز موجب عدم مسئولیت قانونی ایشان [در قبال] ایفا تعهد بر انجام احداث و تحویل ساختمان در مهلت قانونی نیست علاوه بر آن شرایط خاص اقتصادی نیز موجب بی‌اعتباری قرار داد نمی‌باشد چه آنکه به‌ موجب اصل لزوم قراردادها تعهدات مقرر برای طرفین و قائم مقام آنان لازم‌الاتباع است و در صورت خودداری هریک از طرفین از اجرای تعهدات خویش، طرف مقابل حق الزام وی را به اجرای تعهدات ناشی از قرارداد اعم از مادی و حقوقی را خواهند داشت. بدین ترتیب دادگاه بنا به مراتب موصوف، ادعای خواهان را محمول بر صحت تشخیص و مستنداًً به اصل لزوم و صحت قرارداد و با عنایت به مدلول مواد 10 و 219 و 223 و 231 و 338 و 362 و 1257 و 1258 قانون مدنی و مواد 198 و 519 و 522 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن حکم بر الزام خوانده به ایفای تعهد مبنی بر تکمیل و ساخت واحد مورد نزاع و تحویل آپارتمان موصوف از پلاک ثبتی 4964 مفروز و مجزی شده از 446 فرعی از 4 اصلی به انظمام پرداخت کلیه خسارات قانونی درحق خواهان صادر اعلام می‌دارد. و اما قسمت دوم دعوی خواهان مبنی بر درخواست ابطال جریمه مقرر در بند ج از ماده 3 قرار داد به لحاظ فقه دلیل محکمه پسند و عدم ارایه دلیل بر ابطال بند مذکور به استناد ماده 197 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی محکوم به رد اعلام می‌دارد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.


رئیس شعبه 206 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ قربانی

 

رای تجدیدنظر

تجدیدنظرخواهی شرکت و. با مدیریت م.الف. و م.ص. به‌ طرفیت غ.ب. از دادنامه شماره 779 مورخ 13/9/91 شعبه 213 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به‌ موجب قسمتی از آن حکم به الزام شرکت مذکور به ایفای تعهد و تکمیل و تحویل یک دستگاه آپارتمان منطبق با قرارداد انعقادی صادر شده از جهت محکومیت مذکور به نظر دادگاه وارد نیست زیرا طبق اصل صحت و اصل لزوم، شرکت مذکور، مکلف به ایفای تعهد [بوده] و در این راستا بایستی تمهیدات لازم را به عمل آورده و رأی موصوف با رعایت مقررات و منطبق با مفاد قرارداد صادر شده خللی به صحت آن وارد نیست لهذا ضمن رد اعتراض دادنامه معترض‌عنه در محدوده تجدیدنظرخواهی به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی تأیید می‌شود این رأی قطعی است.
رئیس شعبه 55 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه 
اصلانپور ـ مومنی

 

چکیده: قرارداد پیش فروش ساختمان منصرف از عقد بیع بوده و تعهدات موضوع آن در چارچوب ماده 10 قانون مدنی قابل اجرا است.

تاریخ رای نهایی: 1391/10/30

شماره رای نهایی:  9109970221501347

رای بدوی

با التفات به کلیه اوراق پرونده و رسیدگی‌های به عمل آمده دعوی اقامه شده وکیل خواهان مبنی بر الف: ابطال قرارداد پیش خرید مورخ 8/9/1379 ب: مطالبه ثمن مورد معامله به قیمت روز مورخ 16/5/1386، با جلب نظر کارشناس و احتساب خسارات دادرسی مالاً غیر وارد و به عقیده دادگاه بنا به جهات تذکاریه ذیل متکی به دلیل قانونی نمی‌باشد. زیرا اولاً: قدر متیقن این است که احراز قصد و نیت طرفین با بررسی و دقت در جلوه‌های مادی و خارجی آنها به عهده دادگاه می‌باشد. از توجه به مفاد قرارداد این گونه استنباط می‌گردد که قصد خواندگان از انعقاد قرارداد فروش یک واحد آپارتمان بوده و هنگام انعقاد قرارداد موصوف نیز مشارٌالیها با همین زمینه قبلی و با چنین نیتی اقدام به امضای آن نموده‌اند و قید عبارت یک واحد آپارتمان حدوداً 68 متر مربع از پلاک ... به دستور ماده 224 از قانون مدنی، این الفاظ حمل بر معانی عرفیه می‌شود و روشن است که هنگام انعقاد این قرارداد خواهان قاصد موضوع معامله بوده و نیز از الفاظ و اشارات و اعمالی استفاده کرده که موافق با همان عقدی است که خواندگان آن‌را انشاء نموده‌اند و بدین وصف مشمول ماده 694 از همان قانون می‌باشد. به عبارت بهتر قصد طرفین از انعقاد قرارداد در قالب عقد موضوع ماده 10 قانون مدنی بوده به نحوی که احدی از طرفین همان عقدی را قبول کرده که طرف دیگر قصد انشاء آن‌را داشته است. بدین اعتبار عقد مزبور صحیح و منجز بوده و تمامی شرایط اساسی صحت معامله مندرج در ماده 190 از قانون استنادی در آن رعایت گردیده است. ثانیاً: با اوصاف مذکور باید این موضوع روشن شود که آیا قرارداد مورد بحث مشمول ماده 361 از قانون مدنی است، در این ماده آمده اگر در بیع عین معلوم شود که مبیع وجود نداشته، بیع باطل است، یعنی مال معینی مانند آپارتمان یا اتومبیل که وجود خارجی نداشته باشند که دراین حالت شک و تردیدی وجود ندارد که معامله مزبور باطل است زیرا یکی از ارکان صحت عقد، معین بودن مورد معامله است و مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هر یک از متعاملین تعهد به تسلیم یا ایفاء آن را می‌کند (ماده 214 از همان قانون) و در ضمن مورد معامله باید مالیت داشته باشد و متضمن منفعت عقلانی مشروع باشد (ماده 215 از قانون مذکور) و اگر مورد معامله عین معین باشد برابر ماده 361 از قانون استنادی، باید هنگام معامله موجود باشد و اگر واقعاً مالی وجود نداشته باشد و مورد معامله قرار گیرد معامله مذکور باطل است که موضوع مانحن‌فیه، مصدق این ماده را با توجه به مراتب از پیش گفته ندارد از این رو قرارداد مورد بحث را می توان در دو حالت تصور نمود: الف: آپارتمان در زمان معامله وجود داشته است که در صحت آن بحثی نیست ب: قرار براین بوده که آپارتمان که ساخته می‌شود در مالکیت خریدار قرار گیرد و به اصطلاح پیش فروش شده باشد که به نظر دادگاه چنین قراردادی صحیح است زیرا مغایرتی با ماده 10 قانون مدنی ندارد همان‌طوری که در ماده 214 از همان قانون مورد معامله را مال یا عملی دانسته است؛ بنابراین ادعای بطلان معامله با توجه به آنچه که اشارت گردید، متکی به دلیل قانونی نبوده و به استناد مواد مندرج در متن، به بطلان دعوی خواهان انشاء حکم می‌شود. مع‌الوصف دادگاه اعلام می‌دارد حکم اصداری حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر مرکز استان می‌باشد.

رئیس شعبه 26 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ امیدواری

رای تجدیدنظر

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ع.ر. به طرفیت آقایان غ.س. و ح.ک. نسبت به دادنامه شماره 55 مورخ 30/1/1390 صادره از شعبه 26 دادگاه حقوقی تهران که مطابق آن دعوای ابطال قرارداد پیش‌خرید و مطالبه ثمن را غیر وارد و منتهی به صدور حکم بطلان نموده. دادگاه با عنایت به محتویات پرونده و لوایح موجود و مدارک و اسناد ارائه شده رأی دادگاه را فارغ از ایراد موجه تشخیص، زیرا اولاً: اساس قرارداد مورد خدشه و ایراد نبوده که بحث بطلان آن مطرح شود و در ثانی ماهیت قرارداد به شرح توضیحات اعلامی تجدیدنظرخواه منصرف از عقد بیع بوده و در چارچوب تعهدات موضوع ماده 10 قانون مدنی حاکمیت دارد. بنابراین دعوای مطالبه ثمن که مراجعت به عقد بیع دارد هم فاقد موضوعیت بوده، بنابراین با رد تجدیدنظرخواهی، مستند به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی رأی معترضٌ‌عنه را تأیید و ابرام می‌نماید. رأی دادگاه قطعی است.

رئیس شعبه 15 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه

عشقعلی ـ جمشیدی

 

قانون پیش فروش ساختمان
شماره74893/113 ۱۳۸۹/۱۱/۹ 
 
قانون پیش‌فروش ساختمان 
 
جناب آقای دکتر محمود احمدی‌نژاد 
ریاست محترم جمهوری اسلامی ایران 
عطف به نامه‌ شماره 99772/35359 مورخ 24/6/1386 در اجراء اصل یکصد و بیست ‌و سوم (123) قانون اساسی جمهوری ‌اسلامی ایران قانون پیش‌فروش ساختمان که با عنوان لایحه به مجلس شورای اسلامی تقدیم گردیده بود، با تصویب در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ 12/10/1389 و تأیید شورای محترم نگهبان به پیوست ابلاغ می‌گردد. 
 
رییس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی 
 
شماره253359 16/11/1389 
وزارت دادگستری ـ وزارت مسکن و شهرسازی 
قانون پیش‌فروش ساختمان که در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29/10/1389 به تائید شورای نگهبان رسیده و طی نامه شماره 74893/113 مورخ 9/11/1389 مجلس شورای اسلامی واصل گردیده است، به پیوست جهت اجراء ابلاغ می‌گردد. 
 
رییس‌جمهور ـ محمود احمدی‌نژاد 
 
قانون پیش‌فروش ساختمان 
 
ماده1ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود. 
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند: 
1ـ سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد. 
2ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند. 
ماده2ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود: 
1ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی 
2ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک 
3ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری 
4ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است. 
5 ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت 
6 ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی 
7ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی 
8 ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله 
9ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی 
10ـ معرفی داوران 
11ـ احکام مذکور در مواد (6)، (7) و (8) و تبصره آن، (9)، (11)، (12)، (14)، (16) و (20) این قانون 
ماده3ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (2) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. 
ماده4ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است: 
1ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است. 
2ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد 
3ـ بیمه‌نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (9) این قانون 
4ـ تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان 
5 ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک 
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (30%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد. 
ماده5 ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد. 
ماده6 ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ‌ننماید علاوه بر اجراء بند(9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست. 
1ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌نشده 
2ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (5/0%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار 
3ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (9) ماده (2) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار 
4ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد 
ماده7ـ درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. 
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق‌شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند. 
ماده8 ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد. 
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید. 
ماده9ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود. 
ماده10ـ درمواردی که بانکها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین أخذ می‌گردد. 
ماده11ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (10%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند. 
ماده12ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید. 
ماده13ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ‌ناظر درصورتی‌که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل ‌داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام نماید. 
ماده14ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ‌ناظر ساختمان مبنی ‌بر این‌که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «10%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (11) و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (20) این قانون نخواهد بود. 
ماده15ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست. 
ماده16ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. 
ماده17ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است. 
ماده18ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود. 
ماده19ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند. 
ماده20ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. آئین‌نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود. 
ماده21ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین‌نامه اجرائی این قانون مشخص می‌شود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. 
مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (10.000.000)ریال تا یکصد میلیون (100.000.000) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد. 
ماده22ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند. 
ماده23ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. 
تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود. 
ماده24ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند. 
ماده25ـ آئین‌نامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید. 
قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی‌ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29/10/1389 به تأیید شورای نگهبان رسید. 
 
رییس مجلس شورای اسلامی ـ علی لاریجانی 
 

 

 

دکتر علی صابری 152 بازدید 1397/07/11 0 نظر

دیدگاه کاربران

;





;

شبکه های اجتماعی

رفتن به بالا

لطفا کمی صبر کنید ...