قانون پیش فروش آپارتمان (4)

 

آموخته ها و اندوخته های یک دادفر

قانون پیش فروش آپارتمان و رویکرد دادگاه ها (4)

علی صابری

 

برگرفته از کانال دکتر عبدالله خدابخشی

 

داوری اجباری موضوع قانون پیش فروش ساختمان 12/10/1389

 

1- دادنامه

    به موجب دادنامه شماره 9609977575800721 مورخ 30/7/1396 شعبه 8 دادگاه عمومی حقوقی مشهد موضوع پرونده شماره 860518: «با توجه به اینکه در قرارداد، شرط داوری پیش بینی نشده و الزام قانونی بر معرفی داور حتی بدون پیش بینی طرفین، وجود نداشته و ماده قانونی پیش گفته [ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان] در مقام بیان حل اختلاف از طریق ارجاع به داوری حتی بدون رضایت طرفین نبوده و نمی توان چنین وظیفه ای بدون نص قانونی به طرفین تحمیل کرد».

 

2- نقد و تحلیل

    به موجب ماده ٢٠ قانون پیش فروش ساختمان: «کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین، یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند. آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود».

دادگاه استدلالی در غیراجباری بودن داوری موضوع ماده مذکور ندارد و تنها به این اکتفا کرده است: «ماده قانونی پیش گفته [ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان] در مقام بیان حل اختلاف از طریق ارجاع به داوری حتی بدون رضایت طرفین نبوده و نمی توان چنین وظیفه ای بدون نص قانونی به طرفین تحمیل کرد». این سخن، بدون پاسخ به ظاهر و چه بسا، نص ماده 20، قانع کننده نیست زیرا علاوه بر اجماع محققین در این خصوص و رویه قضایی مسلم؛ ظهور این ماده و هدف از دخالت مقنن با بیان: «کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران ... انجام می‌پذیرد» دلالت بر انحصار حل و فصل اختلاف در مرجع داوری دارد؛ همچنان که عبارت «داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود» گویای این است که داوری ماده 20 اجباری است زیرا در صورت اختیاری بودن، نیازی به تأکید اخیر احساس نمی شد و معلوم است که هر داوری داخلی! تابع مقررات آیین دادرسی خواهد بود و اینکه بگوییم داوری بین المللی (که در آن، یکی از طرفین در موقع انعقاد موافقت نامه داوری، تبعه خارجی است)، در مورد اختلافات ماده 20، مشمول قانون آیین دادرسی است، انصافاً نه قابل انتساب به قانون است و نه اطلاق آن، این توان را دارد که معیار داوری بین المللی را تغییر دهد و نه ضرورتی برای تکه تکه کردن قانون داوری تجاری بین المللی وجود دارد!

در تأیید نظر دادگاه ممکن است گفته شود:

    اولاً این متن، نص در اجباری بودن داوری نیست! زیرا ممکن است منظور قانون این باشد که در صورت پیش بینی داوری (اطلاق داوری) در قرارداد، کیفیت و شرایط تشکیل آن، به شرح مذکور در ماده 20 باشد. توضیح اینکه می دانیم مطابق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی، در صورت اطلاق داوری، هیأتی متشکل از سه داور، تصمیم گیری می کنند که تعیین آنها تابع قواعد عمومی صلاحیت است؛ اما ماده 20 (از جمله با اشاره به تعیین داور توسط رییس دادگستری شهرستان)، قواعد عام را تخصیص داده است!

    ثانیاً عبارت قانون به اینکه: «کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران ... انجام می‌پذیرد»، بر حل و فصل اختلافات دلالت ندارد زیرا مقنن از عبارت «انجام می پذیرد» یاد کرده و حال آنکه داوری، به صورت نهایی و الزام آور، نزاع را حل و فصل می کند و عبارت «انجام پذیرفتن» اختلاف، صرفنظر از اینکه معنای مشخصی ندارد، می تواند منصرف به شیوه های جایگزین حل و فصل اختلاف (A.D.R) باشد که تابع قواعد خود است و به هر حال، داوری محسوب نمی شوند.

    ثالثاً این ماده مشکل عبارت «داور مرضی الطرفین» را حل کرده است که خود داستانی است! (حقوق دعاوی، جلد ششم، بایسته های حقوق داوری تطبیقی). درواقع با متن ماده 20، داوری اجباری نیست اما اگر طرفین به عبارت مرضی الطرفین در قرارداد خود اشاره کردند، ظهور در این دارد که باید به داوری پایبند باشند اما بدون اشاره به شرط داوری، چنین الزامی در میان نیست و با همان استدلالی که در باب داور مرضی الطرفین گفته می شود (به اینکه رصایت باید از ابتدا تا زمان شروع جریان داوری یا حداقل تعیین داور در زمان اختلاف، باقی باشد)، باید طرفین را مختار به مراجعه به دادگاه دانست.

    درمقام ارزيابي اين نكات؛ هرچند ممکن است این جهات، «وجهی» برای انتخاب نظر دادگاه باشند اما انصاف این است که با این آسمان ریسمان کردن (در مقام دفع دخل مقدر و تأیید رویکرد دادگاه) نمی توان به نتیجه ای رسید و سوسوی کم فروغ آن، توان تبدیل شدن به یک «استدلال» را ندارد. با این حال، باید از ابهام و وضع تقنین گلایه کرد! ظاهراً تصویب قانون خردمندانه و خالی از تشویش و تزلزل، آرزویی دست نیافتی است.

    به هر صورت، رویه قضایی مهد نزاع است. نزاع های بی پایان، خسته کننده، آزاردهنده و از همه مهمتر، متزلزل کننده اعتماد مردم؛ آیا رییس محترم قوه قضاییه به یکی از فرازهای نامه ای که اخیراً خطاب به ایشان مرقوم شده است، عنایت کرده و تکلیف بسیاری از اختلاف های نفس گیر رویه قضایی را سریع تر حل می کنند؟ وقوع اختلاف نظر، طبیعی است اما بقای آن، قابل تحمل نیست.

بخشي از نامه مورد اشاره:

 «از اقدامات فوری در اعتلای قوه قضاییه، «کاهش حجم عظیم اختلافاتی» است که به واقع امان مردم را بریده است! نظام قضایی ایران غیرقابل پیش بینی شده است و در دو سوی رنگ های سیاه و سفید، بخش بسیاری را رنگ خاکستری تشکیل می دهد. هر چند از نظر فقهی و حقوقی، جایی برای منطقۀ الفراغ قضات لازم است تا با باورهای انسانی و مفاهیم قسط و انصاف، راهکاری شایسته برای هر دعوا بیابند؛ اما در عمل، سالهاست که حجم بسیاری از دعاوی در این حوزه، دستخوش اختلاف نظر بسیار غیرقابل تحمل قضایی است! اگر باور داریم که قضا، شعبه ای از حکومت و حکومت فلسفه ی عملی تمام فقه است، باید نشان دهیم که حکومت، همه را در قضا عادلانه و مساوی می بیند، اما در عمل این نیست و ناخواسته بخش بسیار زیاد و غیرقابل تحملی از دعاوی، غیرقابل پیش بینی شده است و انواع مختلف نظرات قضایی -که در وضع فعلی نیز نمی توان همه ی قضات محترم را از این بابت سرزنش نمود- آقت قضا شده است. اندک دقت نشان می دهد این اختلاف نظرها نه تنها اعتماد مردم را هدف قرار می دهد، بلکه می تواند زمینه ساز انواع فساد شود. آگاهی از این نظرات که سال ها در تار و پود دستگاه قضایی دیده می شود و فقط بحث های نظری ملال آور را دامن می زند، دشوار نیست. تشکیل گروه های کاری در هر استان، پیش بینی اهم اختلافات فعلی که گاه به حوزه جغرافیایی خاص و در اکثر موارد، در کل کشور عمومیت دارند و به دنبال آن پیش بینی مقرره ای روشن و سرانجام تهیه «لایحه جامع رفع اختلافات قضایی» می تواند در کاهش دعاوی، اعتمادزایی و اجتناب از برخی مفاسد، تأثیر بسیار داشته باشد. این رویه و برنامه نباید تنها به وضع موجود محدود شود بلکه پیشنهاد می شود حتی در سطح اداره کل با عنوان «اداره کل وحدت رویه قضایی»، در مجموعه معاونت حقوقی قوه قضاییه، مستمراً و برای رفع اختلافاتی که ناگزیر در سال های بعد نیز تحقق می یابد، پیگیری شود. لازم به ذکر است که این رویکرد با آنچه دیوان عالی کشور در باب تحقق وحدت رویه عهده دار است، تفاوت بسیار دارد. تجربه نشان داده تحقق وحدت رویه از طریق دیوان عالی کشور، نه کافی است و نه تاکنون توانسته بخش اصلی اختلاف نظر را رفع کند؛ به ویژه اینکه بسیاری از نظرات اساساً در قالب رأی (اعم از حکم و قرار) قرار نمی گیرد و با دستورات و تصمیم های عادی قضات، شاهد این نظرات هستیم که مصادیق آن را می توان در شیوه اجرای احکام مدنی مشاهده کرد».

دکتر علی صابری 437 بازدید 1398/02/08 0 نظر

دیدگاه کاربران

;





;

شبکه های اجتماعی

رفتن به بالا

لطفا کمی صبر کنید ...