پرسش و پاسخ (1)

علی صابری

همکاران گرامی و حقوقدانان ارجمند

با درود و سپاس

خواهشمندم در مورد پرسش زیر مرا راهنمایی کنید.

چنین بینگاریم که ملکی 1000 متر مساحت دارد و 200 متر از آن در طرح تملک اراضی از سوی شهرداری قرار می گیرد و حتی ممکن است سند نیز اصلاح شود و مساحت رسماً 800 متر شود. به هرحال خواه در فرض اصلاح سند یا غیر از آن، مالک ملک خود را با 800 متر مساحت به دیگری می فروشد و در تنظیم سند رسمی نیز مساحت 800 متر قید می شود. طرح به هر دلیل اجرا نشده و از بین رفته تلقی می شود یا حتی در فرض اجرا فقط 100 متر از آن 200 متر را در بر می گیرد. در چنین موقعیتی مساحتی که درباره ی آن طرح اجرا نشده از آنِ کیست؟ مالک اول ( انتقال دهنده ) یا مالک بعدی (انتقال گیرنده)؟ چرا و به چه استنادی؟

نظر به وجود دعاوی گوناگون در این باره خواهشمندم اظهار عقیده کرده و اگر برای پاسخ توضیح بیشتری لازم است بفرمایید تا در خدمت باشم. اگر رویکرد رویه قضایی را نیز اعلام فرمائید سپاسگزار خواهم بود.

بادوباره گویی سپاس

علی صابری

پاسخ ها:

1-در صورتى كه ملك به شرط داشتن مساحت معين مثلا ٨٠٠ متر فروخته شده باشد و بعدا مساحت واقعى بيش از ٨٠٠ باشد،فروشنده حق فسخ دارد.مستند ماده ٣٥٥ق.م

درصورتى كه ملك براساس به ازاي هر متر مربع مبلغ مشخص فروخته شود وانگاه مساحت بيشتر از ان درايد خريدار براساس ماده ١٤٩ ق.ث. نسبت به مازاد مبلغ را واريز مي كند و زياده متعلق به خريدار خواهد بود.

2- در سال 1388 قانونی در مجلس تصویب شده است که براساس آن هرگاه در نتيجه اجراء طرحهاي مصوب شهري ( جامع- تفصيلي ) تمام يا قسمتي از معابر عمومي به صورت متروك درآيد و در مالكيت اوقاف و اشخاص حقيقي و حقوقي نباشد ، آن قسمت متعلق به شهرداري خواهد بود و چنانچه شهرداري قصد فروش آن را داشته باشد مشروط به اينكه آن مقدار زمين قابليت صدور جواز و استفاده مستقل را نداشته باشد ، مالك ملك مجاور در خريد آن با قيمت كارشناسي روز با ترك تشريفات مزايده حق تقدم خواهد داشت و در صورتي كه ملك يادشده در مجاورت املاك متعدد و با مالكين متعدد باشد تشريفات مزايده بين آنها برگزار ميشود . 

 با توجه به ملاک مندرج در این قانون حتی در فرضی که ملک تملک شده برای احداث معبر عمومی بوده است چنانچه در اثر تغییر طرح جامع یا تفصیلی شهر تغییری در طرحهای عمرانی داده شود و آن طرح علیرغم اجرا قابل استفاده به منظور موضوع طرح نباشد جزو اموال اختصاصی شهر است که براساس آیین نامه مالی و معاملاتی شهرداری ها قابل واگذاری و فروش است.

در فرضی هم طرح قبل از اقدام شهرداری برای تملک ملک اشخاص منتفی شده باشد باالطبع ملک در فرض سوال در مالکیت خود مالک که اینجا فروشنده است باقی مانده است. 

در این زمینه برای تبیین بیشتر موضوع پیشنهاد میکنم لایحه تملک اراضی و املاک سال 1358 را هم ببینید.

3-سلام ،به نظر می رسد با توجه به اینکه در فرض سئوال سند انتقال به نحو رسمی به انتقال گیرنده به میزان 800متر مربع منتقل شده ،اگر این 800متر در راستای ماده 45 آیین نامه قانون ثبت اصلاح شده و منتقل گردیده (به عبارت دیگر در سند رسمی ششدانگ منتقل شده ) در فرضی که بعدا طرح 200 متر  منتفی گردد ،این مساحت مازاد جژء ششدانگ ملک تلقی می گردد و انتقال دهنده می تواند از ملاک ماده 149 قانون ثبت استفاده نماید و قیمت مازاد را به نرخ روز مبایعه نامه خویش مطالبه کند ولی اگر سند انتقال رسمی بدون اصلاحی ماده 45 آیین نامه و به میزان مساحت 800متر مربع منتقل شود این دویست متر همچنان در ید مالکانه مالک اولیه است.

4-پاسخ پرسش شما را با دوسوال زیر پاسخ می گویم؛

آیا در انتقال سند رسمی تمام شش دانگ پلاک ثبتی بدون قید متراژ سند انتقال یافته وتصریح به طرح گردیده ؟ اگر تمامی شش دانگ پلاک ثبتی مورد معامله قرارگرفته باشد؛وبه طرح شهرداری نیز تصریح شده باشد تماماً متعلق به خریدار است ودر صورت عدم اجرای تمام یا بخشی از طرح زیاده متعلق به خریدار است. زیرا فروشنده تمام شش دانگ مورد ثبت را به خریدار انتقال داده است.

 اگر در سند انتقال 800 متر از 1000 متر فروخته شده باشد در صورت عدم اجرای تمام یا بخشی از طرح الباقی متعلق به فروشنده است زیرا دراین فرض کاملاً واضح ومبرهن است فروشنده 800 متر از 1000 متر را بیع نموده است نه تمام آنرا بنابر این باید به متن سند ومبایعه نامه وموضوع مورد معامله توجه نمود.

دیدگاه کاربران

;

نام

ایمیل شما

تلفن شما

نظر شما

تصویر جدید

;