مرجع تصویب : قوه قضائیه    چهارشنبه 18 تیر 1404

شماره ویژه نامه : 2008      سال هشتاد و یك شماره 23382

آیین نامه تبصره (10) ماده (10) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

شماره9000/6507/500                                                               1404/4/17

برادر گرامی جناب آقای دكتر ستایشی

مدیركل محترم دبیرخانه قوه قضائیه

در خصوص نامه شماره 9000/16524/100 مورخ 1404/3/31 موضوع «ابلاغیه شماره 9000/8626/1000 مورخ 1404/3/21 صادره از جانب معاون اول محترم قوه قضائیه در خصوص آیین نامه تبصره 10 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، با توجه به اشكالات نگارشی موجود در نسخه ابلاغی و اعمال اصلاحات عبارتی و ویرایشی در نسخه فوق الذكر، به پیوست نسخه اصلاحی و جایگزین منضم به تصویر نامه شماره 9000/9432/1000 مورخ 1404/4/10 معاون محترم نظارت بر اختیارات تفویضی و امور اجرایی و مدیركل حوزه معاونت اول قوه قضائیه مبنی بر دستور معاون اول محترم قوه قضائیه در خصوص آیین نامه مزبور و لزوم جایگزینی این متن ارسال می گردد؛ لذا مقتضی است دستور فرمایید نسبت به ابلاغ نسخه جایگزین اقدام لازم معمول گردد.

معاون حقوقی و امور مجلس قوه قضائیه ـ سیدبهزاد پورسید

آیین نامه تبصره (10) ماده (10) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

آیین نامه اجرائی تبصره (10) ماده (10) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401/9/6 مجلس شورای اسلامی که در تاریخ 1403/2/26 در مجمع تشخیص مصلحت نظام موافق مصلحت تشخیص داده شد، به شرح مواد آتی است:

فصل اول: اصطلاحات و اختصارات

 ماده1ـ اصطلاحات و اختصارات به کار رفته در آیین نامه در معانی زیر به کار می رود:

الف ـ قانون: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401/9/6 مجلس شورای اسلامی؛

ب ـ آیین نامه ماده10: آیین نامه ماده 10 قانون و تبصره های 1 و 2 آن؛

پ ـ سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور؛

ت ـ سامانه: سامانه «ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده 10 قانون؛

ث ـ اعمال حقوقی: اعمال حقوقی موضوع ماده 1 قانون؛

ج ـ اقدام قانونی: اقدامات قانونی موضوع ماده 23 آیین نامه ماده 10؛

چ ـ مراجع قانونی اقدام: مراجعی که مدعی پس از درج ادعای خود در سامانه برای اقدام به آن رجوع می کند از قبیل مراجع قضایی و سازمان.

فصل دوم: اشخاص مشمول

ماده2ـ مدعیانی که در مهلت قانونی، ادعای خود را در سامانه درج نموده و اقدام قانونی را به عمل آورده اند، می توانند با رعایت شرایط این آیین نامه و به مدت هشت سال از زمان راه اندازی سامانه، اعمال حقوقی را صرفاً در سامانه انجام دهند. سازمان مکلف است دسترسی های لازم برای انجام اعمال حقوقی در سامانه را به صورت مستقیم و از طریق سکوهای بخش خصوصی موضوع ماده 26 آیین نامه اجرایی ماده 3 قانون برای مدعیان فراهم نماید.

تبصره1ـ انجام اعمال حقوقی توسط اشخاص فاقد سند رسمی مذکور در آیین نامه ماده 10، خارج از سامانه (حتی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد)، فاقد اعتبار و مشمول ضمانت اجرای ماده 1 قانون است.

تبصره2ـ به منظور جلوگیری از ایجاد تلقی عرفی در رسمی بودن انتقال عادی موضوع تبصره 10 ماده 10، سامانه باید به نحوی طراحی شود که دفاتر اسناد رسمی دسترسی جهت درج اعمال حقوقی در سامانه را نداشته باشند.

ماده3ـ دارندگان اسناد مالکیت غیرحدنگار می توانند جهت استفاده از ظرفیت تبصره 10 ماده 10 قانون، نسبت به درج ادعا در سامانه و درخواست تبدیل سند خود به سند مالکیت حدنگار اقدام نمایند. سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی نماید که در صورت درج ادعا و درخواست تبدیل سند، امکان انجام اعمال حقوقی در سامانه را برای این اشخاص فراهم نماید.

فصل سوم: الزامات انجام اعمال حقوقی در سامانه

ماده4ـ انجام اعمال حقوقی در سامانه، منوط به اخذ کد رهگیری موضوع ماده 8 آیین نامه ماده 10 و درج گواهی اقدام در سامانه می باشد. سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی نماید که صرفاً پس از احراز مراتب فوق امکان انجام اعمال حقوقی فراهم شود.

ماده5 ـ چنانچه نسبت به یک ادعا در مرحله اقدام حکم قطعی دایر بر بی حقی یا بطلان دعوا صادر و یا دعوا ساقط شده باشد و همچنین در صورتی که اقدام مدعی، منجر به صدور سند مالکیت گردیده، در حدود رأی قطعی و سند رسمی صادره امکان انجام اعمال حقوقی در سامانه وجود ندارد.

تبصره1ـ چنانچه مرجع قضایی اقدام مدعی را به موجب قرار رد نماید، تا زمان انجام تکالیف مقرر در ماده 33 آیین نامه ماده 10 و تبصره آن، حکم این ماده مجراست.

تبصره2ـ در هر مورد که اقدام مدعی در سایر مراجع قانونی اقدام رد شده یا مورد پذیرش قرار نگرفته باشد، چنانچه مدعی، مطابق ضوابط مقرر در آیین نامه ماده 10 امکان اقدام مجدد را داشته باشد، تا قبل از رعایت تشریفات مقرر در آیین نامه مذکور، نمی تواند اعمال حقوقی را در سامانه انجام دهد.

ماده6 ـ انجام اعمال حقوقی توسط مدعی صرفاً در محدوده ادعای ثبت شده ممکن است. انجام اعمال حقوقی نسبت به بخشی از قطعه ثبت ادعا شده به صورت مفروز، صرفاً با درج نقشه دارای مختصات جغرافیایی بخش مورد نظر در سامانه و پس از دریافت گواهی امکان افراز قطعه مذکور از سازمان و بارگذاری آن در سامانه ممکن خواهد بود.

تبصره ـ سازمان مکلف است در صورت درخواست صدور گواهی امکان افراز توسط مدعی، ضوابط مربوط به افراز و یا تفکیک (نظیر حدنصاب های مربوط به قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ماده 101 قانون شهرداری) را از مراجع ذی ربط استعلام و در صورت فقدان موانع قانونی گواهی مذکور را صادر نماید.

ماده7ـ سامانه باید به گونه ای طراحی شود که ادعای ثبت شده با دفتر الکترونیک املاک تطبیق گردیده و در صورتی که ادعا نسبت به ملک دارای سند حدنگار باشد از انجام اعمال حقوقی، در حدود دارای تداخل با ملک مذکور ممانعت به عمل آید.

تبصره1ـ اشخاصی که تمام یا بخشی از ادعای درج شده آن ها با محدوده اسناد مالکیت حدنگار مشاعی منطبق باشد ولی تمام مالکان مشاعی آن ملک سند مالکیت حدنگار نداشته باشند، مشروط به آنکه مدعی، فاقد سند رسمی حدنگار مشاعی باشد، از شمول این ماده مستثنی هستند.

تبصره2ـ اشخاصی که در اراضی کشاورزی خارج از محدوده شهرها، سند مالکیت حدنگار مشاعی داشته باشند و جهت اخذ سند مالکیت مفروزی ثبت ادعا و اقدام نموده باشند، در صورت رعایت ضوابط تبصره 9 ماده 10 قانون، از شمول این ماده مستثنی هستند.

فصل چهارم: نحوه انجام عمل حقوقی در سامانه

ماده8 ـ سامانه باید به نحوی طراحی شود که به منظور انجام عمل حقوقی ابتدا کد یا شناسه ملی و شماره تلفن همراه طرفین را اخذ نموده و در صورت تطابق شماره همراه طرفین با کد یا شناسه ملی آن ها در هر دو سامانه ثنا و شاهکار، با ارسال پیامک، رضایت ایشان برای آغاز فرایند انجام عمل حقوقی را احراز کند.

تبصره ـ درصورتی که هر یک از طرفین در سامانه ثبت نام الکترونیک قوه قضائیه (ثنا) ثبت نام نکرده باشد یا شماره درج شده در ثنا بر اساس سامانه شاهکار متعلق به وی نباشد، سامانه باید مانع مذکور را به طرفین اطلاع داده و از ادامه فرایند جلوگیری نماید.

ماده9ـ سامانه باید به نحوی طراحی شود که موارد ذیل را بررسی نموده و نتیجه آن به صورت تجمیعی در قالب «امکان انجام عمل حقوقی» یا «عدم امکان انجام عمل حقوقی» برای طرفین ارسال شود:

الف) احراز حیات و سن قانونی برای عمل حقوقی در رابطه با اشخاص حقیقی از سازمان ثبت احوال كشور و احراز وجود و عدم انحلال در رابطه با اشخاص حقوقی از سازمان؛

ب) استعلام اهلیت معاملاتی طرفین برای اشخاص حقیقی و یا عدم ورشکستگی یا ممنوعیت از انجام اعمال حقوقی برای اشخاص حقوقی از مركز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضائیه؛

پ) احراز وجود شرایط ماده 4 آیین نامه.

تبصره ـ در صورت عدم احراز موارد ذکر شده در این بند، سامانه باید دلیل مربوطه را به شخصی که عدم امکان ثبت معامله به وی منتسب است به وسیله پیامک اعلام کند.

 ماده10ـ سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی نماید تا قبل از انجام اعمال حقوقی، در خصوص تداخل یا عدم تداخل محدوده ادعای ثبت شده با اراضی عمومی، از جمله اراضی ملی، منابع طبیعی، اراضی مستحدث و موات از وزارتخانه های جهاد كشاورزی و راه و شهرسازی استعلام نماید. وزارتخانه های مذکور مکلفند پاسخ را به صورت آنی و از طریق سامانه ارسال نمایند. سامانه باید به نحوی طراحی شود تا نتیجه استعلام به منتقل الیه اعلام و در قرارداد درج شود. اعلام وجود تداخل یا عدم پاسخ به استعلام، مانع انجام عمل حقوقی نیست.

تبصره ـ در خصوص پلاک های ثبتی اصلی که مفاد ماده (3) قانون جامع حدنگار در آن پلاک اصلی به طور کامل اجرا نگردیده، مهلت اعلام نظر توسط وزارتخانه های جهاد کشاورزی و راه و شهرسازی حداکثر یک ماه از تاریخ استعلام است. چنانچه قبل از وصول پاسخ، طرفین خواهان انجام عمل حقوقی باشند، باید عدم وصول پاسخ و احتمال عمومی یا دولتی بودن ملک موضوع ادعا، به منتقل الیه اعلام و در قرارداد درج شود. در این صورت منتقل الیه تا وصول پاسخ یا انقضای مهلت آن، حق انجام عمل حقوقی در رابطه با مورد ادعا را نخواهد داشت. این امر نیز باید به طرفین عمل حقوقی اعلام و در قرارداد درج شود.

ماده11ـ سامانه باید به نحوی طراحی شود که انجام عمل حقوقی بدون اخذ امضای الکترونیک از حداقل دو شاهد و طرفین معامله امکان پذیر نباشد.

تبصره1ـ نقشه و اسناد بارگذاری شده در ارتباط با ادعا در سامانه و آدرسی که بر اساس نقشه مذکور توسط سامانه تولید می شود، باید قبل از اخذ امضای منتقل الیه به وی نمایش داده شود.

تبصره2ـ اگر در رابطه با ملک موضوع عمل حقوقی، ادعای دیگری در سامانه ثبت شده باشد که مدعی اقدام قانونی نسبت به آن انجام داده باشد، باید قبل از اخذ امضای منتقل الیه به وی اعلام گردد.

ماده12ـ سامانه باید صدا و تصویر طرفین مبنی بر خلاصه قرارداد را دریافت و ذخیره نماید و سپس آن را بر اساس زیست سنجی (بیومتریک) با اطلاعات سازمان ثبت احوال کشور مطابقت دهد. مستندات مذکور باید تا زمان تعیین تکلیف قطعی ادعا در مراجع قانونی اقدام، نگهداری شود.

ماده13ـ انتقال عوض قراردادی باید صرفاً از طرق قابل رهگیری به صورت الکترونیکی از قبیل واریز از طریق شبکه بانکی یا انتقال خودرو یا ملک با رعایت تشریفات قانونی و صرفاً به حساب منتقل الیه یا به نام وی باشد.

ماده14ـ سامانه باید به نحوی طراحی شود که به طور صریح در زمان انجام عمل حقوقی، عدم انتقال رسمی مالکیت و امکان ابطال عمل حقوقی در قرارداد منعکس و قبل از امضای قرارداد از طریق پیامک به منتقل الیه اعلام شود.

ماده15ـ سامانه باید به نحوی طراحی شود که در صورت وجود شرط ضمن عقد دایر بر منع انجام اعمال حقوقی توسط منتقل الیه تا زمان پرداخت اقساط ثمن، اگر طرفین در قرارداد متعهد شده باشند که انتقال وجوه صرفاً از طرق مقرر در ماده 21 آیین نامه ماده 3 صورت بگیرد، امکان انجام عمل حقوقی توسط منتقل الیه منوط به احراز پرداخت اقساط توسط سامانه باشد.

فصل پنجم: سایر مقررات

ماده16ـ در صورتی که مدعی با انجام اعمال حقوقی در سامانه، مالکیت تمام یا بخشی از عین یا حقوق مذکور در ماده 10 قانون را به دیگری منتقل کند، سمت مدعی نسبت به بخش مذکور زایل و منتقل الیه نسبت به آن قسمت در تمامی مراجع اقدام اعم از قضایی و غیرقضایی، قائم مقام وی می شود و فرآیند اقدام در آن مراجع، نسبت به بخش مذکور بدون نیاز به اقدام جدید از قبیل طرح دعوا توسط منتقل الیه ادامه می یابد.

تبصره1ـ سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی نماید تا با انجام اعمال حقوقی مذکور در این ماده، مراتب انتقال حقوق مدعی در قسمت انتقال یافته و هویت، مشخصات و نشانیِ منتقل الیه به عنوان قائم مقام مدعی، به مراجع قانونی اقدام اعلام و به طرفین ابلاغ شود. مراجع قانونی اقدام مکلفند نتیجه اقدامات قانونی و رأی را به منتقل الیه ابلاغ نمایند.

تبصره2ـ اسناد و مدارک موضوع عمل حقوقی، باید به منتقل الیه واگذار و مراتب در قرارداد درج شود.

ماده17ـ سازمان مکلف است نمونه هایی از قراردادها و اعمال حقوقی را جهت استفاده، در سامانه بارگذاری نماید.

این آیین نامه در 17 ماده و 14 تبصره به موجب تفویض اختیار رئیس قوه قضائیه به شرح ابلاغیه شماره 9000/39338/100 مورخ 1403/7/15 در تاریخ 1404/3/21 به تصویب معاون اول قوه قضائیه رسید و از تاریخ ابلاغ لازم الاجراست.