آموخته ها و اندوخته های یک دادفر

قوانین مؤجر و مستأجر ناظر به اماکن تجاری (6)

علی صابری

با سپاس از علیرضا نقوی الحسینی

چکیده:

از آنجا که سرقفلی اماکن تجاری، امر مستقلی نبوده بلکه امری تبعی است که به تبعیت از قرارداد اجاره برای مستأجر ایجاد می‌گردد بنابراین در صورت عدم وجود قرارداد اجاره، سرقفلی و حق کسب، پیشه و تجارت نیز منتفی است. همچنین این حق تبعی مالی، مستقلاً یا در قالب عقد بیع نمی‌تواند مورد معامله قرار گرفته و الزاماً در قالب عقد اجاره قابل انتقال است.

تاریخ رای نهایی: 1392/04/30

شماره رای نهایی: 9209970269500509

رای بدوی

در خصوص دعوی آقای .... به طرفیت آقایان و خانم‌ها.... به خواسته 1ـ صدور حکم مبنی بر أخذ پایان‌کار، صورتمجلس تفکیکی و حضور خواندگان در دفتر اسناد رسمی و انتقال مالکیت یک باب مغازه از پلاک ثبتی ... بخش ده تهران مقوم به 51.000.000 ریال 2ـ پرداخت هزینه‌ها و خسارات دادرسی و حق‌الوکاله و خسارت تأخیر تأدیه با عنایت به مفاد دادخواست تقدیمی و استماع اظهارات متداعیین حاضر به شرح مفاد صورتمجلس جلسه دادرسی و لوایح تقدیمی و مستندات دعوی، نظر به این‌که صلح‌نامه عادی مورخ 11/4/1377 که صحت و اصالت آن مصون از تعرض واقع گردیده مادام که اقاله یا فسخ و یا به حکم مرجع صالح ابطال نشده باشد به قوت خود باقی بوده و حاکم بر روابط حقوقی ایشان می‌باشد و با توجه به این‌که بنابر قواعد لزوم و صحت متعاملین و قائم‌مقام قانونی آن‌ها مکلفند تعهداتی را که بر اساس اصل حاکمیت اراده قبول نموده‌اند را ایفاء و اجرا نمایند و از جمله تکالیف قراردادی و عرفی منعقدین قرارداد و یا قائم‌مقام آن‌ها ایفای تعهد مبنی بر انتقال و تنظیم سند رسمی بر طبق شرایطی که در عقد بیع مقرر شده می‌باشد و با عنایت به این‌که مالکیت رسمی مورث خواندگان بر پلاک ثبتی 3452 فرعی از 1863 اصلی مفروز و مجزی شده از پلاک 2331 فرعی واقع در بخش 10 تهران به موجب پاسخ ثبت به شماره 36211 ـ 29/7/91 و سند مالکیت به شماره چاپی 35667 محرز و محقق می‌باشد و از جانب قائم‌مقام ایشان دلیل و مدرکی بر ایفاء و یا اسقاط تعهد مبنی بر تنظیم سند و انتقال رسمی آن به نام خریدار ارائه نگردیده است با احراز رابطه حقوقی طرفین و صحت معامله و وقوع عقد صلح دعوی مطروحه را به نظر محمول بر صحت تشخیص داده و به لحاظ این‌که أخذ پایان‌کار و تفکیک ملک قبل از تنظیم سند رسمی ضروری است به استناد مواد 10، 35، 36، 184، 196، 219، 220، 223، 225، 758، 760، 1257 و 1301 قانون مدنی و مواد 46 و 48 قانون ثبت و مواد 198، 303 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب، حکم بر الزام خواندگان به أخذ پایان‌کار و تفکیک ملک و سپس تنظیم سند رسمی مغازه مورد معامله به نام خواهان را صادر و اعلام می‌نماید و خواسته دیگر خواهان دایر بر مطالبه خسارات دادرسی و هزینه‌ها و حق‌الوکاله و خسارت تأخیر تأدیه به لحاظ این‌که ارکان قانونی دعوی و رابطه سببیت مستقیمی بر تقصیر خواندگان محرز نیست ثابت نبوده، لهذا بنا به مراتب فوق به استناد مواد 197، 520 و 522 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوی خواهان را در این خصوص صادر و اعلام می‌نماید و درخصوص دعاوی دیگر خواهان دایر بر صدور حکم به 1ـ انتقال سرقفلی یک باب مغازه از پلاک ثبتی 3452/1863 بخش ده تهران مقوم به 000/000/51 ریال 2ـ مطالبه هزینه عوارض تغییر کاربری ملک خریداری شده به تجاری به مبلغ 898/0991/19 ریال 3ـ مطالبه خسارت و اجرت‌المثل از تاریخ 11/10/1384 تا 12/12/1388 با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری به شرح متن دادخواست فعلاً‌ مقوم به 51.000.000 ریال 4ـ پرداخت هزینه‌ها و خسارات دادرسی، حق‌الوکاله و خسارت تأخیر تأدیه، با قصد و آخرین اراده متعاملین در صلح‌نامه عادی مورخ 11/4/1377 مطابقت ندارد و قصور خواندگان و رابطه سببیت بین فعل خواندگان و خسارات ادعایی احراز نمی‌گردد زیرا مورث خواندگان با تنظیم قرارداد صلح مؤخر با تفویض اختیارات لازم به طرف دیگر به موجب وکالت‌نامه‌های رسمی شماره 112215 ـ 5/7/1377 و 111574 ـ 13/4/77 دفتر اسناد رسمی شماره 254 تهران انجام اقدامات مربوط به تشریفات رسمی ثبت و غیره را به خوانده واگذار نموده است که این امر می‌تواند گویای دلیل رسمی بر اذن و رضایت و اراده قطعی خواهان نسبت به انجام اقدامات مذکور باشد و در واقع طرفین آخرین اراده خود در ملک مورد ترافع را در قالب صلح‌نامه و وکالت ضمن آن و وکالت‌نامه‌های رسمی مذکور و با شرایط مقرر در آن‌ها متجلی ساخته‌اند و اعطای وکالت در ضمن عقد لازم ووکالت‌نامه‌های رسمی مذکور که با رضایت خواهان منعقد گردیده به منظور انجام تشریفات تنظیم سند رسمی و امور دیگر متضمن قبول تعهدات مربوط به تشریفات مذکور و لزوم ایفای آن از جانب خواهان می‌باشد و تردیدی در اسقاط تعهدات انتقال دهنده باقی نمی‌گذارد و کلاً اوضاع و احوال محقق کاشف از واگذاری اقدامات مربوط به تشریفات رسمی ثبت به طرف دیگر دارد و از الفاظ و عبارات عنوان شده در قرارداد و وکالت‌نامه ضمن آن و وکالت‌نامه رسمی مذکور نیز همین معنی استنباط و استدراک می‌گردد و سرقفلی که یک حق تبعی مالی است مستقلاً نمی‌تواند مورد معامله قرار گرفته و در قالب عقد بیع قرار نمی‌گیرد و این حق الزاماً در قالب عقد اجاره قابل انتقال است، لهذا بنا به مراتب فوق، دعاوی خواهان را که مغایر با توافقات طرفین و اصل صحت است را فاقد محمل قانونی و به نظر ثابت تشخیص نداده و به استناد مواد 10، 219، 220، 223، 224، 292، 293، 450، 758، 761، 766، 1257 و 1301 قانون مدنی و ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم بر بطلان دعاوی موصوف را صادر و اعلام می‌نماید و در خصوص دعوی آقایان و خانم‌ها م.، ع.، م. و م. فرزندان م. شهرت همگی ج. و خانم ط.خ. فرزند ع. به طرفیت آقای ب.الف. فرزند ن. با وکالت آقای ج.م. به خواسته دعوی تقابل در پرونده کلاسه 9109982164600534 شعبه 221 دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید مفتح به خواسته تخلیه عین مستأجره به جهت نیاز به محل کسب و .... به انضمام کلیه خسارات قانونی اعم از هزینه‌ها و خسارات دادرسی به شرح متن با عنایت به مفاد دادخواست تقدیمی و مستندات دعوی، نظر به این‌که اولاً ـ تخلیه مورد اجاره به منظور احتیاج شخص موجه برای کسب و پیشه یا تجارت موضوع بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ناظر به صورتی است که موجر مالک شش دانگ اجاره باشد ثانیاً ـ تعهد و الزام قانونی به عنوان مبنای رابطه حقوقی به طرفیت خوانده ارائه نگردیده و ادعای مطروحه با مندرجات قراردادهای ابرازی و اوضاع و احوال مسلم قضیه و کیفیت مراضات و توافق متعاملین و مدلول التزامی الفاظ مذکور در اسناد مذکور که دلالت بر انتقال کلیه حقوق مالک و بی‌اعتبار بودن هرگونه ادعایی از سوی ورثه در آینده دارد، مطابقت ندارد، لهذا بنا به مراتب فوق و با توجه به این‌که مالکیتی برای خواهان‌ها وجود ندارد تا به عنوان مالک عین بتوانند مطالبه حقی به شرح خواسته را مطرح نمایند و با توجه به آثار و التزامات ناشی از عقد صلح دعوی خواهان‌ها را به نظر ثابت تشخیص نداده و به استناد مواد 10، 219، 223، 1257 و 1301 قانون مدنی حکم بر بطلان دعوی ایشان را صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه 221 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ احمدوند

رای دادگاه تجدید نظر

در خصوص تجدیدنظرخواهی ب.الف. به طرفیت وراث م.ج. به نام 1ـ م. 2ـ ع. 3ـ م. 4ـ م. همگی ج. 5ـ ط.خ. و متقابلاً تجدیدنظرخواهی مشارالیها به طرفیت ب.الف. نسبت به دادنامه شماره 627 ـ 29/9/91 صادره از شعبه 221 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن دعوی ب.الف. در مورد مطالبه عوارض شهرداری و اجرت‌المثل و خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ 11/10/84 تا 12/12/88 و پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل محکوم به رد گردیده مورد بررسی قرار گرفت از توجه به مستندات دعوی و اظهارات مکتوب در پرونده ایراد و اعتراض در مورد هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل وارد و موجه است و دادنامه در این بخش مالا مستلزم نقض است زیرا تجدیدنظرخواندگان به دلالت مستندات پرونده و حصر وراثت شورای حل اختلاف حوزه 220 تهران قائم‌مقام مورث خود م.ج. هستند و هر تعهدی که بر عهده مورث بوده به وراث انتقال یافته، بنابراین الزام به تنظیم سند رسمی صلح و به تبع آن قرارداد مستند دعوی به وراث و قائم‌مقام قانونی م.ج. منتقل گردیده، لذا دادگاه به استناد قسمت اول ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی حکم صادره در این بخش نقض و توجها به ماده 198 و 519 و520 قانون آیین دادرسی مدنی خواندگان بدوی وراث م.ج. به پرداخت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل نسبت به قدر سهم‌الارث و نسبت به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی صلح ملک مورد نزاع در حق خواهان محکوم می‌گردند اما در مورد مطالبه عوارض شهرداری و اجرت‌المثل ناشی از تعطیلی مغازه و خسارت تأخیر تأدیه به شرح دادنامه اجرت‌المثل حق مالک قانونی است که ملکی از مالک یا نماینده تام‌الاختیار او به مشتری منتقل شود و اسم او در دفتر اسناد رسمی درج گردد و عدوانا تصرف شود که در مانحن‌فیه این امر محقق نشده و تجدیدنظرخواه قانونا مالکیت ندارد و حق وی غصب نگردیده و ثانیاً مغازه از طریق قانونی یعنی شهرداری تعطیل بوده که در این ایام نامبرد نفعی نداشته و در قانون، عدم‌النفع قابل مطالبه نیست و در مورد مطالبه عوارض پرداختی به شهرداری قاعده فقهی و کلی است که من له الغم فعلیه الغرم: آن‌که غنیمت خواهد باید غرامت دهد. چون مالکیت ملک تجاری مستلزم پرداخت عوارض شهرداری و سایر هزینه‌های مربوط از جمله هزینه دارایی تجدیدنظرخواندگان تعهدی نسبت به آن ندارند و اما در مورد خسارت تأخیر تأدیه نظر به این‌که در ماده 512 قانون آیین دادرسی مدنی شرایطی دارد که خلاصه و زبده آن وجه رایج است که در مانحن‌فیه مطالبه خسارت تأخیر تأدیه فاقد شرایط فوق‌الذکر است نظر به مراتب و این‌که در این مرحله از دادرسی تجدیدنظرخواه ب.الف. دلیل و مدرک موجهی که متضمن جهت موجه نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته گردد به دادگاه ارایه نداده، لذا دادگاه به استناد قسمت اخیر ماده 358 قانون یاد شده با رد اعتراض دادنامه در موارد مذکور تأیید و استوار می‌گردد و اما رأی دادگاه در خصوص تجدیدنظرخواهی وراث م.ج.

نسبت به دادنامه یاد شده که به موجب آن مشارالیهم به تنظیم سند رسمی ملک مورد نزاع در حق خواهان محکوم گردیده‌اند ایراد و اعتراض آنان به نحوی نیست که نقض دادنامه بدوی را ایجاب نماید و مخالفت آن را با قانون و دلایل موجود در پرونده حکایت نماید و جهات درخواست تجدیدنظر با شقوق یاد شده در ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی مطابقت ندارد این‌که در لایحه اعتراضیه عنوان کرده‌اند مورد اجاره سرقفلی یک باب مغازه و تعهد به تحویل آن بوده از آن‌جا که فقهای عظام در رساله عملیه و بخش دوم روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 مجلس شورای اسلامی سرقفلی اماکن تجاری را یک امر مستقلی نمی‌داند بلکه امری تبعی است که به تبعیت از قرارداد اجاره برای مستأجر ایجاد می‌گردد توجها به عدم قرارداد اجاره در مورد ملک مورد نزاع دعوی اجاره سرقفلی و حق کسب و پیشه و تحویل ملک مورد نزاع منتفی است نظر به مراتب و این‌که در این مرحله از دادرسی تجدیدنظرخواه دلیل و مدرک موجهی که متضمن جهت موجه نقض دادنامه بدوی گردد به دادگاه ارایه نداده، لذا دادگاه به استناد قسمت اخیر ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی با رد اعتراض دادنامه تجدیدنظرخواسته تأیید و استوار می‌گردد. این رأی قطعی است .

رئیس شعبه 52 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه

 قربان‌وند ـ فهیمی‌ گیلانی/پژوهشگاه قوه قضائیه

دیدگاه کاربران

;

نام

ایمیل شما

تلفن شما

نظر شما

تصویر جدید

;