آموخته ها و اندوخته های یک دادفر

مواد 355، 384 و 385 قانون مدنی و رویکرد دادگاه های ایران(9)

علی صابری

برگرفته از سایت پژوهشگاه قوه قضائیه.

چکیده: ادعای کسر از ثمن در فرض کسری مساحت مبیع غیر منقول، با توجه به مواد 355 و 384 قانون مدنی مسموع نیست. زیرا مبیع تجزیه ناپذیر بوده و هر جزء ثمن در برابر هر جزء مبیع قرار ندارد.

تاریخ رأی نهایی: 1393/09/04

شماره رأی نهایی: 9309970224601104 

رأی بدوی:

در خصوص دعوی خواهان‌ها 1-م.ش. فرزند ر 2- م.ش. فرزند ح. با وکالت آقای س.م. به طرفیت خوانده ح.ع. فرزند م. به خواسته 1-مطالبه باقی مانده ثمن به مبلغ 000/000/500/7 ریال 2-مطالبه خسارات از تاریخ 19/3/92 لغایت اجرای حکم از قرار روزانه یکصد هزار ریال و خسارات دادرسی موضوع دادخواست 10/4/92 و نیز دعوی خوانده به طرفیت خواهان‌ها به خواسته 1- الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی 2-الزام به تحویل مبیع 3-پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف از مورخه 19/3/92 4-استرداد باقیمانده ثمن بابت کسری مبیع و مطالبه خسارات دادرسی موضوع دادخواست 9/7/92 و اصلاح خواسته مورخ 11/9/92 (اولین جلسه دادرسی موضوع آن دادخواست مورخه 11/9/92) بدین مضمون که به موجب یک فقره قرارداد پیوست دادخواست (شماره 6317091 – 6/2/92) تمامی 6 دانگ پلاک ... به مساحت 7/1065 متر مربع در قبال مبلغ 000/000/500/18 ریال از سوی خواهان‌های دادخواست 10/4/92 به خوانده آن دعوی فروخته شده است، خریدار مبلغ یک میلیارد و یکصد میلیون تومان پرداخت نموده و مکلف بوده باقیمانده ثمن را در مورخه 19/3/92 همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال به فروشندگان به مبلغ 000/000/750 تومان پرداخت نماید(ماده 3 قرارداد)؛ اما نسبت به پرداخت آن مبلغ اقدام نگردیده و به جهت عدم انجام تعهد از سوی خریدار، مطالبه مبلغ روزانه یکصد هزار ریال بابت خسارت قراردادی موضوع بند 5 ماده 6 قرارداد ادعا گردیده است. استماع دفاعیات خوانده بدین مضمون است که بنده در مورخ 19/3/92 به دفترخانه رفتم و باقیمانده ثمن هم همراه من بود. من گواهی از دفترخانه هم گرفته که در این گواهی تأیید شده است که باقیمانده ثمن هم همراه من بوده است. در بند 1 ماده 6 و بند 2 همان مستند قراردادی، مفاصاحساب از شهرداری و غیره و اخذ مجوزهای لازم به عهده فروشندگان بوده است. فروشنده مفاصاحساب ملک را انجام نداده تا بنده هزینه انتقال را پرداخت کنم. اصلاً دفترخانه نیامده بود. ملک نیز حدوداً دویست و بیست متر مربع کسری دارد و فروشندگان می بایست ثمن دریافتی به نسبت کسری زمین را مسترد کنند. خواهان‌ها که مطالبه باقیمانده ثمن نموده‌اند، یعنی از هفتصد و پنجاه میلیون تومان باید تهاتر شود و مازاد را نیز از ثمن دریافتی باید مسترد نمایند. استرداد ثمن و تهاتر نسبت به آن قسمت از مبیع که بعلت کسری وجود خارجی ندارد، تقاضا گردیده است. با توجه به اینکه به موجب بند 5 ماده 4 قرارداد، ملک باید در مورخ 19/3/92 به خریدار تحویل گردد؛ ضمن تقاضای تحویل، مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف از آن تاریخ نیز تقاضا گردیده است. وکیل خواهان‌های دادخواست 10/4/92 در پاسخ اظهار داشته که به موجب بند 2 ماده 6 قرارداد، پرداخت هزینه انتقال به عهده خریدار بوده است. فروشندگان دو روز بعد یعنی مورخه 21/3/92 به دفترخانه مراجعه کردند. اگر باقیمانده ثمن پرداخت می‌شد، فروشندگان به دفترخانه مراجعه می‌کردند. سپس قرار ارجاع امر به کارشناسی صادر تا در خصوص کسری زمین بررسی و در صورت صحت ادعای خریدار با رعایت ماده 442 قانون مدنی نسبت به استرداد میزان ثمن بابت کسری ملک و نیز اجرت‌المثل ایام تصرف اظهار‌نظر گردد(ص31 و 41). نظریه کارشناس مبنی بر کسری ملک به میزان 8/220 متر مربع به مبلغ 333/333/382 تومان با توجه به مبلغ قراردادی که از قرار هر متر مربع 089/737/1 تومان بوده، احتساب گردیده است. مبلغ اجرت‌المثل ایام تصرف نیز از تاریخ 19/3/92 لغایت زمان اجرای قرار کارشناسی در مورخه 1/11/92، به مبلغ 000/180/4 تومان اعلام گردیده است. نظریه کارشناس نیز مصون از اعتراض اصحاب دعوی می‌باشد. النهایه با توجه به محتویات پرونده نظر به اینکه: 1- ملک واگذار شده به خریدار، حسب نظریه کارشناسی منتخب دادگاه به مساحت 8/220 متر مربع کسری دارد و با توجه به مساحت کل ملک که 7/1065 متر مربع و مجموع ثمن نیز 000/000/500/18 ریال عنوان گردیده است(مادتین 1و2 قرارداد). لذا با تقسیم آن مبلغ بر مساحت مورد معامله از قرار هر متر مربع مبلغ 089/737/1 تومان محاسبه می‌گردد که با توجه به مساحت کسری فوق در مجموع مبلغ 333/333/382 تومان با توجه به ماده 442 قانون مدنی از ثمن معامله می بایست به مشتری مسترد شود، (عقد نسبت به مساحت فوق به جهت اینکه وجود خارجی ندارد باطل است) که در نظریه کارشناسی نیز بررسی و به اصحاب دعوی ابلاغ و مصون از اعتراض است. 2-اجرت‌المثل ایام تصرف نیز با توجه به اینکه در تاریخ 19/3/92 می بایست به خریدار تحویل می‌گردید، لذا ادامه تصرف فروشندگان از تاریخ مذکور به جهت اذن خریدار، وی را مستحق دریافت اجرت‌المثل ایام تصرف می‌نماید. 3-حسب توافق طرفین، تاریخ 19/3/92 به منظور تنظیم سند رسمی انتقال و نیز تحویل ملک، مقرر گردیده است و به موجب گواهی صادره از دفترخانه خریدار در تاریخ مذکور به همراه باقیمانده ثمن مراجعه کرده بود؛ اما فروشندگان نه تنها گواهی عدم حضور خریدار را در تاریخ فوق اخذ ننموده‌اند، بلکه اصلاً حضور بعمل نیاورده و دو روز بعد حسب ادعا به دفترخانه مراجعه کردند. صرف نظر از اینکه مدرکی مبنی بر حضور متأخر خود نیز ارائه ننموده‌اند، بلکه حضور در دفترخانه به تاریخ بعدی مستلزم توافق بعدی بوده است؛ اما مستندی در این خصوص ارائه نشده است. علاوه بر آن انتقال، مستلزم اخذ مفاصاحساب توسط فروشندگان از مراجع ذیصلاح بوده است. با توجه به عدم حضور فروشندگان به دفترخانه، مقدمه انتقال فراهم نگردیده بود و حتی در حال حاضر نیز دلیلی که حاکی از انجام مفاصاحساب جهت انتقال باشد، از سوی فروشندگان ارائه نشده است. فروشندگان در نتیجه به علت عدم حضور در دفترخانه در موعد مقرر و نیز عدم انجام مفاصاحساب که مقدمه انتقال می‌باشد و از سویی دیگر خریدار به تعهد خویش در حضور در دفترخانه جهت پرداخت باقیمانده ثمن اقدام نموده است و به جهت عدم انجام تعهد از سوی فروشندگان و عدم فراهم ساختن زمینه انتقال، امکان پرداخت باقیمانده ثمن فراهم نشده بود. زیرا پرداخت باقیمانده ثمن همزمان با انتقال رسمی مورد معامله توافق شده بود(ماده 3بند 1). لذا عدم انجام تعهد متوجه خریدار نمی‌باشد تا فروشندگان محق به دریافت خسارت قراردادی موضوع بند 5 ماده 6 قرارداد باشند. یادآوری می‌گردد که به موجب مستند مذکور، پرداخت خسارت قراردادی متوجه طرفی خواهد بود که به تعهد خود عمل نکرده باشد. 4-باقیمانده ثمن به مبلغ 000/000/500/7 ریال که به لحاظ کسر مبیع 333/333/382 تومان، مستنداً به ماده 294 قانون مدنی با توجه به تهاتر بعمل آمده مستلزم کسر از مبلغ مذکور بوده و فروشندگان سپس محق به دریافت مبلغ 667/666/367 تومان خواهند بود. بنابر مراتب فوق در خصوص دعوی خواهان‌ها دادخواست 10/4/92 در خصوص خواسته ردیف اول، حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 667/666/367 تومان(سیصد و شصت و هفت میلیون و ششصد و شصت و شش هزار و ششصد و شصت هفت تومان) بابت باقیمانده ثمن و خسارت دادرسی نسبت به آن مبلغ در حق خواهان‌ها و نسبت به مازاد بر آن مبلغ و نیز نسبت به خواسته ردیف دوم، حکم به بطلان دعوی صادر می‌گردد. نسبت به دعوی موضوع دادخواست 9/7/92 حکم به محکومیت خواندگان (م.ش. و م.ش.) به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله 6/2/92، با کسر مبیع به مساحت اعلامی و تحویل آن و پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف از مورخه 19/3/92 لغایت اجرای قرارکارشناسی مورخه 1/11/92، به مبلغ چهار میلیون و یکصد و هشتاد هزار تومان و پرداخت خسارات دادرسی در حق خواهان(ح.ع.) و نیز در خصوص خواسته ردیف چهارم، با توجه به لزوم پرداخت قسمتی از باقیمانده ثمن که با رعایت تهاتر بعمل آمده صورت گرفته است، موجبی برای استرداد ثمن پرداختی نبوده و حکم به بطلان دعوی صادر می‌گردد. رأی صادره مستنداً به مواد 2 ،197 ،198 ،331 ،336 ،515 ،519 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران است. 
رئیس شعبه 2 دادگاه عمومی حقوقی لواسانات - شعبانزاده

رأی دادگاه تجدیدنظر

تجدیدنظرخواهی آقای م.ش. و خانم م.ش. با وکالت س.م. به‌طرفیت خانم ح.ع. نسبت به آن بخش از دادنامه شماره 9200854-16/12/92 شعبه 2محاکم عمومی لواسانات، مشعر بر استرداد باقیمانده ثمن بابت کسری مبیع از این جهت وارد و موثر است که وفق پاسخ استعلام ثبت(ص22)، مساحت زمین مورد ترافع کماکان 7 /1065 مترمربع اعلام گردیده و از آنجاکه اصلاحی و کسری مورد ادعا هنوز از نظر اداره ثبت، تثبیت نگردیده، درخواست مطالبه کسری زمین ولو در حال حاضر به شرح اصلاحی، محصور شده باشد، (حتی باغمض عین ازماده 355 و 385 قانون مدنی) در صورتی امکان مطالبه دارد که در سند رسمی درج گردیده باشد و نیز مطالبه اجرت‌المثل، از حقوق مالکانه است و قبل از تنظیم سند رسمی قابل استماع نمی‌باشد. فلذا رأی معترضٌ‌عنه قابلیت تأیید را نداشته، این بخش از رأی مزبور را به‌استناد صدر ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، نقض و در خصوص دعوای نخستین خانم ح.ع. به خواسته مطالبه کسری مبیع و اجرت‌المثل ایام تصرف، به‌استناد ماده 2 قانون أخیرالذکر، قرار رد دعوی صادر می‌گردد. و امّا در خصوص دو بخش دیگر از دادنامه معترضٌ‌عنه مبنی بر صدور حکم به بطلان دعوای تجدیدنظرخواهان، مبنی بر مطالبه وجه قراردادی مانده ثمن و با توجه به محتویات پرونده و نگرش به این نکته که تهاتر آن با مبلغ مورد مربوط به کسر مساحت منتفی است؛ با اصلاح مبلغ آن به مبلغ خواسته دعوا مرتبط تجدیدنظرخواهان‌ها و هزینه دادرسی به همان نسبت، تجدیدنظرخوانده به پرداخت مانده ثمن با اوصاف و شرایط قراردادی در حق تجدیدنظرخواهان‌ها محکوم می‌شود. رأی صادره قطعی است.
رئیس شعبه 46 دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه
حمیدی‌راد - عاشورخانی

دیدگاه کاربران

;

نام

ایمیل شما

تلفن شما

نظر شما

تصویر جدید

;