قائم مقامی در دعوی تخلیه
تجربه های یک وکیل
قائم مقامی در دعوی تخلیه وقانون روابط موجر ومستاجر سال 56 ،
علی صابری - وکیل دادگستری
متکلم را تاعیب نگیرند سخنش کمال نپذیرد. (سعدی شیرین سخن)
1- دادنامه هایی که پیش رو دارید دستاورد تلاشی است که در کشور آغاز شده برای نقد دادنامه ها وبرساختن رویه قضائی درست وقوی. این کوشش در اداره آموزش قوه قضائیه آغاز شده که باید آن را سپاس گفت جلسه نقد دادنامه های شعبه 27 دادگاههای نخستین وشعب 6 و44 دادگاههای استان با موضوع قائم مقامی در دعوی تخلیه اماکن دارای حق کسب وپیشه که چندمین جلسه از جلسات نقد اداره آموزش قوه قضائی است در تاریخ 2 بهمن 91 با حضور صادرکننده دادنامه های نخستین دکتر کلانتریان ودکتر رحیمی معاون دادگاههای استان ودکتر بابایی از پژوهشگران قوه ونیز دکتر منصور امینی استاد دانشگاه ووکیل دادگستری در مجتمع قضایی شهید بهشتی برگزار شد. با پرسش وپاسخی که بیشتر دادرسان در آن شرکت داشتند گزارش آن را به زودی در سایت اداره آموزش خواهید خواند اما تشکل علمی وکلا نیز برآن شد تا این نقد ونظر را در کانون وکلا برگزار کند. دیروزر یکشنبه 15 بهمن 91 صادرکننده دادنامه های نخستین به دعوت تشکل علمی وکلا درجلسه ای که بالغ بر 300 وکیل وکارآموز در آن حضور داشتند مبانی فکر خویش را به باشندگان درجلسه پیشکش کرد ودوتن از اساتید حقوق مدنی که در نام خانوادگی همنام هستند (دکتر عیسی ومنصور امینی) دادنامه های دادگاه نخستین را به گونه کاملا" علمی نقد کردند امیدوارم فایل صوتی این گفتگوی دوساعته در اختیارم قرار گیرد تا آن را درهمین سایت به همکاران گرامی عرضه کنم.
2-نه در جلسه اداره آموزش قوه ونه در جلسه تشکل علمی دادنامه ها در اختیار علاقه مندان قرار نگرفت نگارنده که اجرای میزگرد را به عهده داشت آنجا وعده کرد که دادنامه ها را باحذف اسامی تایپ ودر اختیار دوستان قرار دهد .فرصتی نیست تا گوشه ای از نقد ونظرها را منعکس کنم چرا که می بایست آنها که در جلسات حضور داشتند در کوتاهترین زمان مفاد دادنامه های نخستین وتجدیدنظر را ببینند معمولا" گزارش کوتاهی از جلسات تشکل علمی وکلا در وبلاگ وکلای ملت منتشر می شود امیدوارم این بار نیز چنین شود تا بخشی از اظهارات منعکس شود به هر حال هنگامی اطلاع رسانی کامل خواهد بود که فایل صوتی جلسه تشکل علمی که بسیار پربارنیز بود در اختیار خوانندگان قرارگیرد.
اینک متن دادنامه ها
پرونده کلاسه 8809980228700110 شعبه 27 دادگاه عمومی حقوقی مجتمع شهیدبهشتی تهران دادنامه شماره 8909970228700106
خواهان ها : 1-آقای ش.ک 2-خانم ش.ک 3-آقای ا.ج باوکالت خانم خدیجه مشهدیرضای کاشانی وآقای رضا جابری
خواندگان: 1-آقای ا.ف 2-آقای ع.ق.ع
خواسته:تخلیه
گردشکار:خواهان دادخواستی به خواسته فوق بطرفیت خوانده بالا تقدیم داشته است که پس از ارجاع به این شعبه وثبت به کلاسه فوق وجری تشریفات قانونی در وقت فوق العاده-مقرر دادگاه به تصدی امضاء کننده زیر تشکیل است وبا توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام وبشرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید.
((رای دادگاه))
آقای رضاجابری وخانم خدیجه مشهدی رضای کاشانی به وکالت از خانم ش.ک وآقای ش.ک به طرفیت آقای ع.ق.ع وا.ف دعوای تخلیه عین مستاجره به لحاظ تغییر شغل وخسارات دادرسی را اقامه نمود.در جلسه اول دادگاه وکیل خواهان نحوه دعوای تخلیه عین مستاجره به لحاظ تغییرشغل به لحاظ انتقال به غیر در سال 1366 تعیین 22 سال قبل انجام شده است این درحالیست که خواهان بنا بر اظهار وکیلش به سال 1371 و 1386 سند رسمی ملک به نام آنان تنظیم شده است و در زمان انتقال عین مستاجره به دیگری خواهان ها مالک ملک نبودند وتخلف انتقال عین مستاجره به غیر برای مؤجر زمان حدوث تخلف ایجاد حق تخلیه می کند ونه برای ملک در نتیجه با تغییر مالک اعمال حق توسط منتقل الیه میسر نمی باشد زیرا حق تخلیه ناظر بر ملک نبوده است که با اتصال ملک این حق نیز منتقل شود واز طرفی شخص که ملک تجاری را می خرد با توجه به شرایط زمان آنرا می خرد ودر واقع مالک اولیه با انتقال عین مستاجربه دیگری، به اسقاط عملی حق تخلیه خود اقدام نموده است واگر قرار بود که حق تخلیه از مؤجر اول به مؤجر دوم انتقال یابد قطعا" مؤجر اول در این مورد مطالبه حق بیشتری نسبت به ثمن انتقال عین می نمود بنابراین مراتب مذکور دادگاه به استناد ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حق تخلیه برای خواهان را احراز ننموده وحکم به رد دعوای خواهان ها صادر واعلام می نماید حکم صادر شده ظرف مدت بیست روز از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر تهران است./
سید مفید کلانتریان
بسمه تعالی
بتاریخ :30/9/89 ، شماره دادنامه:1383 ، پرونده کلاسه :/ت6/890540
مرجع رسیدگی شعبه 6دادگاه تجدیدنظراستان تهران
تجدیدنظرخواه: خانم ش.ک اصالتا وقیومتا از طرف آقای ش.ک با وکالت آقایرضاجابری وخانم خدیجه مشهدی رضای کاشانی
تجدیدنظرخوانده:آقایان ا.ف وع.ق.ع
تجدیدنظرخواسته: از دادنامه شماره 8909970228700106 مورخ 19/2/89 صادره از شعبه 27 دادگاه عمومی تهران
گردشکار : دادگاه با بررسی اوراق ومحتویات پرونده ختم دادرسی را اعلام وبه شرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید.
((رای دادگاه ))
تجدیدنظرخواهی خانم ش.ک اصالتا وبه قیومت از طرف آقای ش.ک با وکالت آقای رضاجابری وخانم خدیجه مشهدی رضای کاشانی به طرفیت آقای ع.ق.ع وا.ف از دادنامه شماره 106 مورخ 19/2/89 صادره از شعبه 27 دادگاه عمومی حقوقی تهران که متضمن صدور حکم به رد دعوی مطروحه از ناحیه خواهانها به خواسته تخلیه سه دانگ مشاع از ششدانگ مورد اجاره موضوع اجاره نامه 223 مورخ 25/10/63 به لحاظ انتقال به غیر میباشد وارد است ودادگاه به لحاظ مغایرت دادنامه تجدیدنظرخواسته با مقررات دادنامه مذکور را شایسته نقض می داند زیرا به دلالت مستندات ابرازی مالکیت خواهانها نسبت به سه دانگ مشاع از پلاک ثبتی 2410 واقع در بخش سه تهران محرز ومسلم می باشد همچنین به دلالت اجاره نامه فیمابین رابطه استیجاری بین آقای م.ک مورث تجدیدنظرخواهانها وآقای ع.ق.ع محرز بوده نظربه اینکه حق انتقال به غیر به موجب بند 2 قرارداد اجاره مورخ 25/10/63 از مستاجر سلب گردیده مع الوصف مستاجر مذکور بدون اذن طی قرارداد مورخ 19/5/66 مورد اجاره را به آقای ا.ف تجدیدنظرخوانده ردیف دوم منتقل نموده از آنجا که دفاعیات تجدیدنظرخوانده ردیف دوم در توجیه انتقال مورد اجاره به خود موجه ومدلل نبوده از نظر دادگاه انتقال صورت گرفته محرز بوده وچون بدون اذن واجازه موجر صورت گرفته تخلف از نظر دادگاه محرز بوده دادگاه در جهت تعیین حقوق کسبی مستاجر موضوع را به کارشناسی ارجاع کارشناسی منتخب پس از بررسی موضوع میزان حقوق کسبی مستاجر را نسبت به شش دانگ 000/000/500/1 ریال برآورد که علیرغم ابلاغ نظریه مذکور به اصحاب دعوی از ناحیه ایشان تعرض نشده وعملا مصون از هرگونه خدشه وایراد قانونی واقع گردیده با توجه به اینکه گزارش کارشناسی با اوضاع واحوال مسلم قضیه منطبق وبه لحاظ استحکام آن قابلیت استناد داشته دادگاه با انطباق تجدیدنظرخواهی با بند ه وج ماده 348 قانون آئین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را نقض با احراز حقانیت تجدیدنظرخواهانها دعوی مطروحه را ثابت دانسته به استناد بند 1 ماده 14 وتبصره 1 ماده 19 وماده 28 قانون روابط موجر ومستاجر حکم برمحکومیت خواندگان به تخلیه مورد اجاره به میزان سه دانگ مشاع در قبال پرداخت مبلغ سیصدوهفتادوپنج میلیون ریال 000/000/375 ریال به عنوان نصف حق وکسب وپیشه وتجارت مورد اجاره به متصرف به انضمام خسارات دادرسی صادر واعلام میگردد موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود مگراینکه طرفین به مدت بیشتر توافق نماید رای صادره حضوری وقطعی است./
رئیس شعبه 6 دادگاه تجدیدنظراستان تهران ، مستشار دادگاه
فارسیجانی ، رحیمی
پرونده کلاسه 8809980228700825 شعبه 27 دادگاه عمومی حقوقی مجتمع شهیدبهشتی تهران دادنامه شماره 9009970228700448
خواهان ها : آقایان ا.آ.پ و م.آ.پ باوکالت خانم زهراحیدری رامشه
خواندگان: 1-آقای م.ب وخانم ا.پ باوکالت آقای اسکندر محمدپور2-آقای ع.ن 3-آقای م.ج
خواسته:تخلیه
گردشکار:خواهان دادخواستی به خواسته فوق بطرفیت خوانده بالا تقدیم داشته است که پس از ارجاع به این شعبه وثبت به کلاسه فوق وجری تشریفات قانونی در وقت فوق العاده-مقرر دادگاه به تصدی امضاء کننده زیر تشکیل است وبا توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام وبشرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید.
((رای دادگاه))
خانم زهراحیدری رامشه به وکالت از آقای ا.آ.پ و م.آ.پ به طرفیت م.ب –ا.پ – ع.ن – م.ج با توجه به توضیحات مندرج در جلسه اول دعوی تخلیه یک باب مغازه به لحاظ انتقال به غیر را اقامه نمود دادگاه اظهارات وکیل محترمه خواهان را استماع نمود اولا خواهان اجاره نامه ای را ضمیمه دادخواست ننموده است وخواسته وی نیز احراز رابطه استیجاری نیست ثانیا خواهان ها در سال 89 ملک را خریداری نموده اند درحالی که ادعای انتقال به غیر در دوره مالکیت قبلی بعمل آمده است ودر بحث قائم مقامی باید توجه داشت که خریدار ملک کسبی قائم مقام بایع نسبت به عین ملک وحقوق راجع به ملک می باشد و حق تخلیه برای مالک قبلی به خریدار فعلی که خواهان های این دعوی هستند انتقال نیافته است وحق تخلیه حق وابسته به ملک نیست بلکه حق شخص مالک درنتیجه تخلف احتمالی مستاجر است بنابراین این تصور خریدار ملک قائم مقام بایع در اعمال حقوق فسخی اونیز می باشد صحیح نمی باشد از همین رهگذر است که می گوییم بایع با انتقال ملک به دیگری با اسقاط عملی حق تخلیه خود پرداخته است وخواهان های این دعوی که برای حق فسخ به وجود آمده برای مالک قبلی هیچ وجهی نپرداخته اند علاوه بر مشروحات فوق عادلانه نیست که بی جهت دارایی معادل حقوق کسبی یک مغازه را تحصیل نمایند بنابراین دادگاه به استناد ماده 197 قانون آئین دادرسی مدنی حکم به رد دعوی خواهان ها صادر واعلام می نماید حکم صادر شده ظرف مدت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظرتهران است.
سیدمفیدکلانتریان- رییس شعبه بیست وهفتم دادگاه عمومی(حقوقی) تهران
بتاریخ :26/11/1390 ،
شماره دادنامه:9009970224401073 ، پرونده کلاسه :8909980228700825
مرجع رسیدگی شعبه چهل وچهارم دادگاه تجدیدنظراستان تهران
تجدیدنظرخواهان ها: 1-آقای ا.آ.پ 2-آقای م.آ.پ با وکالت خانم زهراحیدری رامشه
تجدیدنظرخواندگان: 1-آقای م.ب 2-خانم ا.پ 3-آقای ع.ن 4-آقای م.ج
تجدیدنظرخواسته: از دادنامه شماره 9009970228700448 مورخ 18/5/90 صادره از شعبه 27 دادگاه عمومی تهران
گردشکار : دادگاه با بررسی اوراق ومحتویات پرونده ومشاوره واحرازکفایت رسیدگی با استعانت از درگاه خداوند متعال ختم دادرسی را اعلام وبه شرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید.
((رای دادگاه))
تجدیدنظرخواهی 1-آقای ا.آ.پ 2-آقای م.آ.پ با وکالت خانم زهرا حیدری رامشه به طرفیت 1-آقای م.ب 2-خانم ا.پ 3-آقای ع.ن 4- آقای م.ج نسبت به دانامه شماره448 مورخ 18/5/90 صادره از شعبه 27 دادگاه عمومی حقوقی تهران که براساس آن حکم به رد دعوی تجدیدنظرخواهان بخواسته تخلیه یکباب مغازه بلحاظ انتقال به غیر صادر گردیده است وارد وموجه نمی باشد زیرا دادنامه تجدیدنظرخواسته وفق مقررات وبراساس محتویات پرونده صادر شده واز ناحیه وکیل تجدیدنظرخواه علل وجهات موجهی که موجبات نقض وازهم گسیختن دادنامه تجدیدنظرخواسته را فراهم نماید اقامه نشده است براین اساس تجدیدنظرخواهی خارج از شقوق مندرج در ماده 348 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی وانقلاب امورمدنی تشخیص باستناد ذیل ماده 358 همان قانون با رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته تائید می شود رای صادره قطعی است./
مستشاران شعبه چهل وچهارم دادگاه تجدیدنظر استان تهران
مجتبی توحیدی / احمدشیخ علیالواسانی
